収益物件を高く売却するタイミングとは？方法や手順について解説

収益物件には、売却に適したタイミングがあるのをご存じですか。
高く売却するための方法を知らなければ、損をする可能性もあります。
そこで今回は福岡市早良区・大野城市で不動産売却をサポートする私たち「ナイスディ」が、収益物件を高く売却するタイミングや方法・手順についてご説明します。

収益物件の売却に適したタイミングを見分ける方法とは

収益物件の売却に適したタイミングを見分ける方法は、以下の3つがあります。

収益物件の大規模修繕を実施する前のタイミング

収益物件を保有していると、屋上防水やエレベーターや浄化槽の修理など、多額の費用がかかる大規模修繕が発生します。
大規模修繕を実施する前のタイミングは、収益物件を売却するかどうか判断するのに適したタイミングでもあります。
判断する方法としては、予想売却価格と大規模修繕費用を比較して、売却したほうが得なのかどうかを検討します。
大規模修繕費用の金額が予想売却価格を上回る場合は、実施前のタイミングで売却を検討できます。
マンションの場合は、築年数から売却のタイミングを判断する方法もあります。
マンションは築年数の経過とともに売却価格が下落を続け、築20年を過ぎるとほぼ横這いになります。
つまり売却をするタイミングは、築20年に達する前だと言えます。
一般的に築5年を過ぎたあたりから売却価格の下落幅が大きくなり始めるので、築6年から築15年くらいが売却に適したタイミングだと考えて良いでしょう。

収益物件の入居率が満室か満室に近い状態のとき

収益物件の入居率が満室か満室に近い状態は、売却に適したタイミングだと言えます。
なぜなら入居率がすでに落ちてしまっている物件は、収益物件として競争力を失っているということであり、売りに出しても買い手が見つかるのに時間がかかったり場合によっては値下げを検討しなければならなかったりするからです。
入居率が落ちてしまう前に、満室か満室に近い状態で売却するのがベストなタイミングでしょう。

築20年に達する前のタイミング

建築物が築20年に達するタイミングは、外装だけでなく内装、給排水やその他の設備などの更新時期を迎えます。
そのため、修繕や更新前に売却してしまうほうが、売却益を多く確保することができます。
また築20年近くになると、収益物件の価格はほぼ横這いになります。
投資家のなかには、物件価格の下落が底値を迎えて落ち着いた築古物件を積極的に狙う方もいらっしゃいます。

収益物件の売却方法に関する手順について

収益物件の売却には、仲介と買取という2つの方法があります。

不動産会社の仲介で収益物件を売却する手順

不動産会社に仲介を依頼して収益物件を売却する手順は、以下の流れで進みます。

• 査定の依頼
• 媒介契約締結
• 売却活動開始
• 売買契約締結
• 決済と収益物件の引渡し

仲介による収益物件売却方法のメリットは、市場の相場に近い価格で売却できることです。
また売り出し価格も自由に決めることができるので、値引き交渉を想定した売り出し価格や、立地が良いので強気の価格設定といったことをおこなうこともできます。
できるだけ高く売却したい、市場の相場価格で売却したいという方には仲介による売却方法がおすすめです。
一方で、仲介によるデメリットとしては、売却までに時間を要することです。
通常、3か月から6か月が売却期間の目安と言われていますが、状況次第ではさらに長くなることもあります。
また仲介による収益物件の売却には、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

不動産会社に収益物件を買取してもらう手順

不動産会社に収益物件を買取してもらう手順は、以下の流れで進みます。

• 査定の依頼
• 売買契約締結
• 決済と収益物件の引渡し

買取とは、不動産会社が自社で収益物件を買い上げてリフォームし、再販売して利益をあげる方法です。
買取の手順ですが、査定を受けて提示された金額に納得したら、売買契約を締結します。
契約締結後は、最短1週間ほどで入金されます。
買取によるメリットは、短期間で売却できる上に仲介手数料が必要ありません。
また収益物件の売却を、人に知られることがありません。
一方でデメリットとしては、仲介による売却価格と比較して買取価格は安くなることです。
一般的に買取価格は仲介による売却価格より、2割から3割安くなります。
これは、買取をおこなう不動産会社は再販目的のため、販売利益の確保、リフォーム費用などの諸経費を差し引いた価格で買取りをおこなう必要があるからです。
また収益物件の状態や立地によっては、買取をしてもらえない可能性もあります。
このようにメリットとデメリットがそれぞれある仲介と買取ですが、売却価格を重視するのか、それとも売却までのスピードを重視するのかなど、ご自身の希望や状況に合わせて売却方法を決めるのが良いでしょう。

収益物件を高く売却する方法とは

収益物件を高く売却するための方法は、以下の3つのポイントを押さえた売却を実践することです。

収益物件が高く売りやすいタイミングで売却する

1つ目の収益物件を高く売却するための方法は、高く売りやすいタイミングを見計らって売却することです。
収益物件を高く売却しやすいタイミングは、次の3つのタイミングです。

• 収益物件が大規模修繕を実施する前のタイミング
• 不動産相場が上昇しているタイミング
• 収益物件が満室のタイミング

収益物件は、築10年、20年と節目の時期に、屋上防水や外壁塗装、給排水管の修繕、設備の更新などの大規模修繕が発生します。
大規模修繕は多額の費用がかかるので、その前に売却してしまったほうが結果としてより多くの利益を確保することができます。
また収益物件を高く売却するための方法として、不動産の相場が上昇しているタイミングで売り出すことが重要になります。
どれだけ優良な物件でも、不動産相場全体が下がっているタイミングでは、高値の売却は期待できません。
公示地価などの指標を確認して、不動産市況を判断しましょう。
売却する際は、入居状況も考慮して判断しましょう。
満室であれば高く売却できる可能性が上がりますが、空室が多いと値下げ交渉の材料に使われてしまいます。

利回りから適正な売却価格を導き出す

収益物件を購入する投資家は、価格の根拠を重視します。
また不動産の売買を繰り返すため、取引の経験値も豊富な投資家が多いです。
そのため収益還元法などを用いて、売却価格が適正かどうかを判断します。
適正価格からかけ離れた売り出し価格を付けても、市場では見向きもされません。
したがって利回りから適正な売却価格を導き出して、売りに出すことが重要です。

収益物件の売却が得意な不動産会社を探す

3つ目の方法は、収益物件の売却が得意な不動産会社を探すことです。
収益物件の売却に長けた不動産会社は、投資家などの顧客情報を豊富に持っています。
また投資家は何度も収益物件の売買を繰り返すので、収益物件の取扱いに慣れた不動産会社と関係性が密になります。
そのため早く売却するための方法として、収益物件の取扱いが得意な不動産会社を選ぶことは重要になります。

まとめ

今回は、収益物件を高く売却するタイミングや方法・手順についてご説明しました。
大規模修繕の前は、収益物件の売却に適したタイミングです。
仲介による売却方法は相場に近い価格で売却ができ、買取による売却方法では売却までのスピードが早いというメリットがあります。
また収益物件を高く売却する方法は、タイミング・利回り重視の適正価格・収益物件に強い不動産会社選びがポイントになるので理解しておいてください。
私たち「ナイスディ」は、福岡市早良区・大野城市周辺の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。