離婚に伴い不動産売却をおこなう際の注意点を解説！

離婚を機に不動産売却をおこなう場合、通常よりも多くのことに注意しなければなりません。
夫婦での揉め事を避け、話し合いをスムーズに進めるためには、あらかじめ注意点を把握しておくことが大切です。
この記事では、離婚を機に不動産を売る際の注意点を解説します。
福岡市早良区や大野城市にお住まいで、離婚に伴い不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚に伴う不動産売却の注意点：タイミング

離婚時に不動産を売却するとなったら、籍を外す前と後ではどちらが良いのでしょうか。
ここでは、離婚に伴う負動産売却のタイミングについて注意点をご紹介します。

離婚前に財産を分け合うと贈与税がかかる

離婚を機に不動産を売却する場合、タイミングが重要です。
離婚前に不動産売却をおこない、お金を分け合うと「贈与」とみなされ、贈与税が発生します。
贈与税とは、財産を無償で譲り受けたときに課される税金で、税率は最大55％と非常に高額です。
離婚後であれば、贈与ではなく「財産分与」となるため、不動産の売却資金を分けあっても贈与税はかかりません。
このような理由から、離婚を機に不動産売却をする場合には、離婚前ではなく離婚後におこなうことをおすすめします。

離婚前に不動産売却したほうが良いケースもある

前述したように、不動産を売却するタイミングは離婚後がおすすめですが、離婚前に売却したほうが良いケースもあります。
たとえば、離婚後のトラブルを避けたい、離婚したあとはお互いに連絡を取り合いたくないという場合です。
家を売却する際には、離婚後であっても頻繁に連絡を取り合う必要があります。
ペアローンなどを組んでいて、不動産の名義人が夫婦2人になっている場合にはとくに注意が必要です。
共有名義の不動産は、お互いの同意がないと売却できません。
そのため、お互いが納得できるまで不動産売却について話し合う必要があります。
離婚の理由によっては、顔を合わせたくない、口を聞きたくないなどといった状態に陥ることもあり、離婚後ではどちらか一方と連絡が取れなくなることも少なくありません。
その点、離婚前であれば話し合いがしやすく、また離婚後は連絡を取り合う必要がないというメリットがあります。

離婚に伴う不動産売却の注意点：オーバーローン

売却する不動産がオーバーローンの場合、売り方に注意が必要です。
ここでは、オーバーローンの不動産を売却する方法と任意売却の流れを解説します。
まずは、オーバーローンとはなにかを理解しておきましょう。

オーバーローンとは？

住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」といい、反対に住宅ローンの残債が売却価格を下回っている状態を「アンダーローン」といいます。
住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されているため、好き勝手に売却ができません。
不動産を売却するには住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。
しかし、オーバーローンの状態では、売却代金だけではローンを完済できません。
そのため、不足分を自己資金で用意するか、任意売却を検討する必要があります。

任意売却とは？

前述したように、貯金を捻出してもローン残債を返済できない場合は、任意売却を検討することになります。
任意売却とは、金融機関から許可を得て、住宅ローンが残ったまま不動産を売却する方法です。
任意売却を選択すれば、ローンを完済しなくても不動産売却ができるようになるというメリットがあります。
ただし、任意売却をおこなうと信用情報に「事故情報」が載るというデメリットもあります。
信用情報に事故情報が載ると、約5～7年ほどは新規の借り入れやクレジットカードの作成ができません。
離婚後に新たなパートナーと暮らすための新居を購入するとなっても、住宅ローンを組むことはできないため注意が必要です。
また、任意売却は、債務超過などの理由で一般的な売却が困難な場合に、金融機関からの許可を得ておこなう売却方法であり、誰でもできるわけではありません。
金融機関から反対されれば、そもそも任意売却はできないということを念頭に置いておきましょう。

任意売却の流れ

任意売却は以下のような流れで進んでいきます。

• 不動産会社に相談・査定を依頼する
• 金融機関から任意売却の許可をもらう
• 売却活動を開始する
• 売買代金の承諾と配分調整
• 買主と売買契約を結ぶ
• 決済と同時に買主へ不動産を引き渡す

任意売却をおこなう際は、まず不動産会社に売却の相談をして、査定を依頼することから始めます。
査定によりオーバーローンと判明したら、そのタイミングで任意売却へ切り替えることになります。
一般的な不動産売却にかかる時間は3～6か月程度が目安です。
必要書類などは事前に確認して、手続きをスムーズに進められるようにしておきましょう。

離婚に伴う不動産売却の注意点：媒介契約

離婚に伴う不動産売却では、どの媒介契約を選ぶかも重要になってきます。
媒介契約とは、不動産を売却する際に不動産会社と結ぶ契約のことです。
媒介契約には以下のように3つの種類があり、それぞれに異なる特徴があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

自身に合った契約方法を知るためには、それぞれのメリットやデメリットを理解しておくことが大切です。
ここでは、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴をご紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に契約できる媒介契約です。
自分で買主を見つけて取引することも可能なので、3つのなかではもっとも自由度が高いといえます。
ただし、一般媒介契約にはレインズ（不動産情報ネットワークシステム）への登録義務がありません。
また不動産会社には売却活動の報告義務もないため、活動状況が把握しづらいというデメリットがあります。
一般媒介契約は、駅近や商業施設の近くなど、需要の高いエリアにある不動産を売りたい場合におすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社に仲介を依頼する媒介契約です。
複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
ただし専任媒介契約の場合には、自分で買主を見つけた際に直接契約ができます。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から7日以内にレインズへ登録し、活動状況の報告を2週間に1回以上おこなう義務があります。
自分で買主を探しつつ、より好条件の買主を探したい場合には、専任媒介契約を検討すると良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様に、1社の不動産会社に仲介を依頼する媒介契約です。
仲介を依頼した不動産会社以外とは契約を結べません。
また自分で買主を見つけた場合の直接契約も認められておらず、3つのなかではもっとも拘束力が強いといえます。
専属専任媒介契約を結ぶメリットは、活動状況の把握がしやすいことです。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から5日以内にレインズへ登録する義務があります。
また、活動状況の報告も1週間に1回以上はおこなわなければなりません。
ほかの媒介契約に比べてより丁寧な業務が求められるため、早く売却したい場合には専属専任媒介契約を選択すると良いでしょう。

まとめ

離婚前に不動産売却をおこなうと贈与税が発生するため、基本的には離婚後の売却がおすすめです。
すでに住宅ローンを完済していて、とにかく早く売却したいという場合には、不動産会社による買取も視野に入れると良いでしょう。
私たち「ナイスディ」は、福岡市早良区と大野城市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
離婚を機に不動産売却をしようとお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。