不動産売却で、まず気になることは！
「いくらで売れる？」「持っている不動産の価値ってどのくらい？」ですよね！
「いくらで売れるのか」その根拠となる「物件調査」と「価格査定」についてご説明します。
【物件調査とは？】
物件調査とは、物件の概要について専門の知識を持った不動産業者が調べる作業のことを言います。
物件の適正な価格と情報を提示するためには欠かせない作業になります。
不動産売却の上で、不動産の知識がないまま取引を行うと、正しい価格設定ができず、結果、低い売却価格設定で損をしたり、高い売却価格設定で売れないということが懸念されます。
そこで専門の知識を持った不動産業者が仲介に入って、売却に向けた公正な価格を提示して適正な取引をお手伝いします。そのための作業が物件調査なのです。
【価格査定とは？】
価格査定とは、不動産を売却する際に、いくらで売却できるか見込み額を算出することです。
価格査定の方法には、『机上査定』と『現地調査』の2つの方法があります。
とりあえず査定額を知りたい場合におすすめの方法が『机上査定』です。
売却したい不動産の築年数や面積をもとに同条件の物件の平均価格から査定する方法です。
『現地調査』は、実際に現地に赴き細かく状態を確認して査定する方法です。
精度の高い査定価格を提示することが可能になります。
物件調査では、ここで算出された査定額が売り出し価格の基準になります。
大事な基準となるので、どのようなやり方で、どのようなところを重点的に調査するのか、知っておきましょう！
物件調査は、7つの流れに分かれています。
①訪問調査
売却をご検討されているご本人への聞き取り調査のことです。
住宅ローン残高や税金等の滞納の有無、相続人の存在や収益金の発生状況等を調べます。
②現地調査
不動産会社が現地に赴いて、建物の配置や境界.道路の接し具合.近隣状況を確認します。
その内容は、道路調査・公図とのズレの確認、また境界がない場合も、建物の状況・騒音・においのチェックなど多岐にわたり確認します。
③法務局調査
登記簿謄本を参照に、所有者の名義は誰になっているのか、もし共有名義(所有者が複数 )ならば、持ち分の配分はどうなっているか、そして抵当権の状況などを確認します。
④役所調査
不動産の建築方法や、それに伴うリフォームなどの制限、接している道路の種類や、利用している電気・水道・ガスの設備状況などを確認します。
役所調査をすることで、売却する不動産がリフォームができるかどうかなどがわかるので、販売活動戦略を練るときの参考になるのです。
⑤ライフライン調査
物件調査で重要といえる、電気やガス、水道などのライフラインの調査です。
調査項目は、飲料水調査・電気調査・ガス調査・下水施設調査などです。
ライフラインが整備されていない物件だと、成約することはほぼ難しいのでしっかり調査しておきます。
⑥市場調査
不動産の価格は、人気によって上下します。
そのため、市場の動向をチェックすることは重要です。
周辺物件の値段を参考しながら、どれくらい売りに出されているのか、売り出しから、いくら値下げしたのか等を調べ、適切な価格の設定に役立てるための調査です。
⑦取引事例調査
過去に近隣で似たような物件が売却された事例を調べます。
売り出し価格だけでなく実際の成約価格を調べることにつなげる調査です。
〔マンションと一戸建ての物件調査の相違点〕
不動産売却時、マンションと一戸建てでは部屋以外の調査に違いがあります。
・マンションの場合共用スペース(ポスト、廊下、駐輪場など)の状況・ゴミ収集場所やルールについて・
管理規約(ペット飼育や楽器演奏、喫煙などの可否)、バリアフリー環境・もともと付いていた設備の状況確認
・一戸建ての場合建て付けや雨漏りなどについて・近隣建物の状況について・リフォーム状況について・境界の確認・埋没物の確認・接道状況の確認
次に、査定価格の計算方法は？
査定価格は、実際に売れる成約価格を見据えての価格になります。大変気になるところです。
査定価格の出し方には、『取引事例比較法』『原価法』『収益還元法』の3つがあります。
①取引事例比較法
周辺の類似物件の取引事例から、価格を査定する方法です。
たとえば、「近くの似た間取りのマンションが2,000万円で売れたから、このマンションも2,000万円程度だろう」というわかりやすい査定方法になります。
②原価法
主に、戸建ての建物部分の査定に用いられる計算方法です。
原価法ではまず、現状の建物を今建てたら、いくらくらいになるのかを求めます。
そして、その価格に築年数を加えて価格を減価して求めていきます。
例えば、築15年の木造戸建てを査定するとき、今建てると2,500万円として計算すると･･･
木造の戸建ての’建物’は、築25年で価格を0円と査定します。
築15年だと10年分の価値があるということになります。
☆「査定価格」＝2,500万円×(25年－15年)÷25年＝1,000万円となります。
③収益還元法
収益物件(アパート・賃貸マンション・店舗など(の価格を求める際に利用する方法です。
計算方法は、(家賃収入―税金や保険料などの費用)÷利回り
資金計画を立てる際には、高い査定価格で計画を立ててしまうと見直しが生じてしまう可能性が出てきます。低めの査定価格で資金計画を立てることをおすすめします。
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