不動産売却の流れを知ろう！媒介契約を選ぶポイントや内覧時のコツをご紹介

初めて不動産を売却するという方は、なにから始めたら良いのか、その進め方に戸惑うこともあるでしょう。
そのような方は、まず不動産売却の基本的な流れを把握することをおすすめします。
そこで今回は、不動産売却における基本的な流れとともに、媒介契約の選び方や内覧時のコツ、引き渡しまでに要する期間などをご紹介します。
福岡市周辺で不動産売却をご検討中の方も、参考にしてみてください。

不動産売却の流れを知ろう①売却を決めた日～媒介契約の締結

不動産の売却は、不動産会社に買主探しを依頼する「仲介」を利用することが一般的です。
仲介による不動産売却の基本的な流れは次のとおりです。

• 不動産の売却を決めたら情報収集
• 不動産会社へ査定依頼
• 媒介契約の締結
• 売却活動スタート
• 売買契約の締結
• 決済・引き渡し

まず、不動産売却を決めてから媒介契約を結ぶまでの流れを確認していきましょう。

不動産の売却を決めたら情報収集をする

不動産売却の流れで最初におこなうのは不動産売却に関する情報収集です。
土地や建物などの不動産を売却することに決めたら、物件の大まかな相場価格やどこの不動産会社へ相談するかなど、事前の情報収集をおこなうことがより良い条件で売却を進めるうえで大切です。
売却物件の相場価格は、広告やインターネットなどを使い、近隣で売り出されている類似物件の価格を調べることで大まかに把握できます。

不動産会社へ査定依頼をする

売却物件の価格イメージが掴めたら、不動産会社へ物件の査定を依頼します。
不動産会社では周辺の成約事例や現地調査など、さまざまな調査をおこなったのち、査定価格を算出します。

媒介契約を結ぶ

提示された査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産売却を正式に依頼する際に不動産会社と結ぶ契約のことで、どのような条件で売却活動をおこなうのか、成約した際の報酬はどのようにするのかなどといった内容を定めて契約を取り交わします。
媒介契約は3種類
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、ご自身の条件に合うものを選択します。
選択した媒介契約により、売却を有利に進められるかどうかが大きく左右されることもあるので、それぞれの特徴をしっかりと把握したうえで選択することが重要です。
一般媒介契約
一般媒介契約は、3つの媒介契約のなかでもっとも自由度が高いという特徴があります。
複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができ、売主がみつけた買主に売却することも可能です。
ただし、複数の会社とこまめにやりとりをしなければ販売状況の把握が難しいという一面もあるため、忙しい方は少々手間に感じるかもしれません。
築浅や人気のエリアなど、需要が高く売れやすい物件は一般媒介契約を選択すると良いでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は、3つのなかでもっともバランスの良い媒介契約といえます。
1つの不動産会社に絞って契約を結ぶ必要はありますが、買主がみつけた買主へ直接売却することも可能です。
また、2週間に1回以上の販売状況の報告義務がるため、売主は状況を把握することができ安心です。
専任媒介契約では、売主があまり手間をかけずに、売れにくい物件でも比較的スムーズに買主がみつかる可能性が高いでしょう。
また、知り合いなどに直接売ることもできるので、契約選びに迷ってしまうという方は、専任媒介契約がおすすめです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は3つのなかでもっとも制約のある契約ですが、売れにくい物件の早期売却を目指す方におすすめです。
販売状況の報告は1週間に1回以上など、不動産会社の手厚いサポートを受けることができます。
ただし、1社とのみの契約で、売主がみつけた買主への売却も不動産会社を介す必要があります。

不動産売却の流れを知ろう②売却活動～決済・引き渡し

次に、売却活動から引き渡しまでの流れを確認していきましょう。

売却活動が始まる

媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動スタートです。
売却活動とは？
不動産会社のおこなう売却活動には、次のようなものがあります。

• 店頭やチラシ、インターネットサイトなどで物件情報を公開
• 購入希望者の顧客リストから条件に合う方へ物件をご紹介
• 購入希望の来店者に対して物件をご紹介

売主は、このような売却活動が始まったら、内覧者を迎える準備をします。
内覧者を迎えるときのコツ
内覧希望者が現れたら、より良い状態で物件をみてもらうことが成約へつながる大切なポイントです。
事前に室内の整理整頓、清掃を徹底的におこないます。
とくに玄関回りは第一印象を決める重要な場所なので、念入りにキレイにしておきましょう。
また、生活感の出やすい水回りは清潔感をアピールできるよう、汚れはもちろんニオイや湿気も除去しておくと良いです。
内覧当日は、売主自身も身だしなみを整え、質問には笑顔で答えると好印象を与えられます。
買い物事情や周辺環境、交通の利便性など、売主だからこそ知りうる情報を伝えられると喜ばれるでしょう。
また、すべての電気を付けておくことで明るいイメージの空間にすることも印象アップに効果的です。

売買契約を結ぶ

売主と買主が条件や価格で合意に至ったならば、売買契約を結びます。
当日は宅地建物取引士による重要事項説明がおこなわれ、両者が納得したうえで契約書に署名・捺印をし、契約が成立します。

決済・引き渡し

不動産売却の流れ、最後は「決済・引き渡し」です。
売却代金を受領し、物件の引き渡しをおこないます。
買主へ鍵を渡す前には、公共料金の精算を済ませておきましょう。
また、所有権移転手続きにくわえ、住宅ローンのある場合には解約や抵当権の抹消手続きも同時におこないます。

不動産売却の流れを知ろう③引き渡しまでにかかる期間は？

不動産を売却する際には、基本的な流れを把握することにくわえ、どれくらいの期間を要するするのかを把握することも、計画的に進めるうえで大切です。
引き渡しまでに3～6か月の期間を要することが一般的
一般的に、不動産売却を決めてから引き渡しまでには3～6か月の期間がかかるといわれています。
当然、条件の良い物件であればもっと早く売却できることもあり、条件の合う買主が現れなければ売却に半年以上かかることもあります。
また、あまり早すぎても買い替えや引っ越しのタイミングが合わずに困ってしまうケースもあるので注意が必要です。
基本的な流れに沿ったタイムスケジュールの目安
不動産売却の基本的な流れに沿って、それぞれにかかる期間の目安をみていきましょう。

• 売却を決めた日～売却活動開始…1～4週間
• 売却活動開始～売買契約の締結…3～5か月
• 売買契約の締結～決済・引き渡し…2～4週間

不動産の売却期間を長引かせないコツ
不動産の売却期間を長引かせないためには、適切な売り出し時期と引き渡し時期を選ぶことも大切です。
1年のなかでもっとも引っ越しの多い時期は、新年度・新学期の始まる前である2月・3月といわれています。
この時期に引き渡しをおこなえるように逆算すると、遅くとも8月・9月には売り出しを開始すると良いでしょう。
また、売却期間を長引かせないためには、売却価格も重要です。
査定価格や売り出し価格にこだわりすぎると、売却期間が長くなる傾向にあります。
売却価格の決定や値引き交渉への対応は、相場の範囲内で柔軟に検討すると良いでしょう。

まとめ

不動産売却の基本的な流れを把握しておくことは、スムーズな売却をおこなうためにとても大切です。
しっかりと計画を立て、少しでも好条件での不動産売却を目指しましょう。
私たち「ナイスディ」は、福岡市早良区・大野城市を中心に不動産に関するさまざまな業務をおこなっています。
不動産売却にお困りの方も不安な方も、お気軽にご相談ください。