投資用物件を不動産売却する場合のタイミングや売却の流れを解説

不動産にはマイホームのような居住用物件の他に、投資用物件というものがあるのをご存知でしょうか。
ただし、投資用物件は居住用物件と比べ、売却の手順も違い、売却のタイミングがあります。
そこで、この記事では、福岡市早良区や大野城市で投資物件の売却を考えている方に向けて、投資用物件を売却する上で知っておくべき点について解説します。

不動産売却する上で知っておきたい投資用物件とは何か

まず、投資用物件と居住用物件にはどのような違いがあるのでしょうか。
居住用物件は、所有者がマイホームとして利用する不動産のことをいいます。
投資用物件とは、不動産を所有することで収益を見込むのが目的です。
そのため、居住用物件と投資用物件は、目的が根本から違います。
投資用物件には様々な種類があります。
具体的にはマンションやアパートを所有するという方法のほか、マンションの1室を所有する方法、あるいは証券化したJ-REIT、駐車場として所有するという方法などがあります。
いずれも所有することでインカムゲイン（収益）が期待できるということが、投資用物件の最大の特徴です。
例えば、マンションやアパートを所有している場合には、賃貸人が入居している以上、決まった賃料が毎月入金しますし、証券化している不動産についても、商品によっては毎月配当がもらえるものもあります。
あとは、不動産には相場がありますので、相場全体が上がっているような経済状況の場合に売却すると株式投資のように値上がりを見込むことができます。
一方で不動産は値上がりがある以上、値下げする場合もあるので、そのタイミングはとても難しいといえます。
また、不動産は高額ですので、現金で買うよりも金融機関から融資を受けて購入するのが一般的です。
これは居住用物件でも投資用物件でも融資を受けて購入するのですが、居住用物件の場合は住宅ローン、投資用物件の場合は不動産投資ローンを利用します。
この2つのローンはそれぞれ違いがあります。
まず金利ですが、住宅ローンの場合は年利～1%ですが、不動産投資ローンの場合は年利～3%です。
融資金額は住宅ローンの場合は、年収の10倍くらいまでは融資しますが、不動産投資ローンの場合は、賃料収入があるということも含めて、年収の15倍まで融資をします。
審査対象も、住宅ローンの場合は本人の返済能力となりますが、不動産投資の場合は、収益不動産の利回りがどうなっているか、事業の継続性、そして本人の返済能力となります。
投資用物件は、賃料が支払われますので、それを支払いに充当すれば、債務者の負担を大きく減らすことが可能です。
また、不動産は高額ですので、現金で買うよりも金融機関から融資を受けて購入するのが一般的です。

投資用物件を不動産売却するタイミングとは

次に投資用物件を売却するタイミングについて解説します。
投資用物件を売却する理由は、将来が不安なので現金化したという理由が一番大きいのですが、二番目に多い理由は、今が高値のため、売り時と判断したというものです。
実際にいつ頃売れば、キャピタルゲインが得られたり、あるいは最低でも損しないようにすることができるのでしょうか。
まず、大規模修繕前に売却するという方法があります。
通常マンションの大規模な修繕は築後10～20年くらいに大規模修繕を実施します。
この大規模修繕は月々所有者から徴収している修繕積立金が使われるのですが、昨今工事費用等が値上がりしていることが多く、結局修繕積立金では足りないということがよくあります。
そういうときに不足分を所有者から改めて負担を求めるということが多く、1戸あたり数十万円～数百万円ということがよくあります。
また、オーナー同士の意見が食い違ってしまい、結局修繕ができなくなり、その結果マンションの資産価値が下落するということも、よくあることです。
そのため、まずはこの大規模修繕が実施する前に売却するのが望ましいです。
また、貸している部屋に入居者がいて、比較的高い賃料を支払ってもらっている場合も、売却のタイミングといえます。
なぜなら、賃料が高く取れるということは利回りが良くなるため、投資効率のいい物件だからです。
次に路線価の状態が上昇傾向であれば、こちらも値上がりの兆候となるので、売却のタイミングといってもいいでしょう。
路線価は公示価格の80%になるのですが、公示価格は不動産の相場をチェックする上ではとても需要な指標になります。
そのため公示価格が上昇傾向であれば、不動産の相場も上がっていきますので、こちらも売却のタイミングということができます。
後は入居者がいても収支がマイナスになるときがあります。
その理由は賃料は建物が経年するごとに毎年1%の割合で下落していきますが、築年数が増えれば増えるほど管理費や修繕積立金が上昇するからです。
キャッシュフローが悪化すると、改善するのはとても難しいので、収支が赤字になった場合にはすぐに売却の準備をするようにしましょう。
次に不動産投資をする場合に減価償却費はコストに計上することができるのですが、一定の期間所有していると、減価償却費用が年間のローンの元金を上回る時が来ます。
この場合、上回った額は経費計上できない現金支出ということになり、この状態をデッドクロスというのですが、帳簿上は黒字になり所得税も加算される一方で手元資金はマイナスに転じます。
そのため、デッドクロスの赤字を避けるために、減価償却費が元金を上回る時期を逆算して、その時期に売却の準備をすることで実害を免れることができます。
最後に、築年数が20年を迎える前に売却も検討しましょう。
投資不動産は、賃料や経費計上のことを考えると最長のローンを組むことが投資の基本とされています。
その点、築20年以内の建物であれば、評価も高いので最長35年のローンを組むことが可能ですが、20年を超えてしまうと、それができなくなる可能性があります。
そうすると、購入する側としても負担が大きくなるため、結果として売却することが難しくなります。
そういうことを避けるためにも、築20年を迎える前に売却することをおすすめします。

投資用物件を不動産売却する流れについて

最後に投資用物件について売却の流れを説明します。
まず売却する不動産の資料を用意します。
これらの資料は不動産会社が販売する際の営業資料の元となりますので、とても大事なものです。
具体的には、不動産を購入した時のパンフレットや販売図面、そして売買契約書一式、特に重要なのは売買契約書と重要事項説明書です。
書類が用意できたら、次は不動産会社探しです。
不動産会社は、地元に強いコミュニケーションがしっかり取れるというようなことをポイントにして、しっかり選ぶことが大切です。
不動産会社を選んだら、売却予定の不動産の査定を依頼します。
査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
売却活動を不動産会社に一任するのであれば、進捗報告義務がある専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶようにしましょう。
媒介契約が締結されたら、今度は不動産会社が営業活動をします。
この際所有者の方が用意した資料が重要になります。
一般的には、3か月程度で買い手が見つかりますので、双方の条件が合致すれば、売買契約を締結します。
売買契約を締結した後は、ローンの実行の時期を見計らって、引き渡しの時期を決めます。
通常は売買契約をしてから1か月?3か月以内に引き渡しをします。
引き渡し時には残代金が買主から売主に支払われ、所有権が買主に移転し、不動産の引き渡しもこれで完了です。
以上が投資不動産の売却の流れになります。

まとめ

投資用物件を不動産売却する際のタイミングや流れについて解説しました。
投資用物件の売却の際には築年数などを考慮したうえでタイミングを検討しましょう。
ナイスディでは福岡市早良区・大野城市で不動産取引を手掛けています。
売却を検討されている場合は、遠慮なくご相談ください。