不動産売却後に確定申告が必要な場合とは？必要書類や期間について解説

不動産を売却して利益があった場合には、売却した翌年に確定申告をする必要があります。
しかし、利益となる譲渡所得の計算方法などをご存じない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで福岡市早良区や大野城市で不動産売却を検討中の方に向けて不動産売却して確定申告が必要な場合と、その際どのような書類が必要で期間はいつなのか解説します。

不動産売却後に確定申告が必要なケースとは

不動産を売却して譲渡所得がある場合には、不動産を売却した翌年に確定申告をする必要があります。
一般的に会社員など法人に勤務している方は、源泉徴収といって、会社が本人に代わって給与から所得税と住民税を事前に支払っています。
ところが会社に勤務している方でも不動産を売却して譲渡所得がある場合には、確定申告をする必要があります。
それは日本の場合、分離課税といって、不動産収入がある場合には別途確定申告をする必要があるからです。
不動産売却における譲渡所得とはどういうものなのかというと、売却価格から購入価格及び売却と購入する際に費用を差し引くことで算出することができます。
不動産売却による譲渡所得の算出式は次のとおりです。
譲渡所得＝収入金額ー購入価格ー（取得費＋譲渡費用）ー特例控除額
このように算出して譲渡所得がプラスならない場合は譲渡益が発生しないため、確定申告は不要です。
その理由は、譲渡益がなければ、それに対する税金が発生しないためです。
しかし、譲渡益がマイナスの場合でも、給与所得とマイナスの不動産所得を合算して税制の優遇措置を受けることも可能です。
つまり、一定の要件を満たせば確定申告をすることで給与所得とマイナスの不動産所得を合算する損益通算ができ、所得税の還付、住民税の減税を受けることができます。
例えば、給与所得者が課税所得が1,000万円ある場合に対して不動産所得がマイナス300万円である場合の損益通算は1,000万円から300万円を差し引くことになります。
そうしますと、損益通算をすると700万円の課税所得があったけれども、実際には源泉徴収として1,000万円の課税所得で納税しているので、700万円分の確定申告をすることで多く払っている税金が戻ってくる仕組みです。
また損益通算をその年の所得で相殺できない場合は、最長3年繰越で控除を申請することが可能です。

不動産売却後の確定申告の必要書類について

次に不動産売却をして自分で確定申告をする場合の必要書類を解説します。
まず用意する書類は、税務署で入手する書類と、自分で用意する書類があります。
税務署で用意する書類は次のとおりです。

• 確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
• 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
• 譲渡所得の内訳書

まず個別にご説明します。

確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）

いわゆる確定申告を申告する際に作成する書類です。
損益通算で損失がある場合もこちらの書類を使います。
不動産所得がある場合には、給与所得とは別に申告する必要があり、この用紙は分離課税用の申告書になります。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得を算出する根拠となるものです。
不動産の売却の際にかかった取得費用や譲渡費用などを記入します。
次に自分が用意する書類は次のとおりです。

• 不動産購入時の売買契約書の控え
• 不動産の取得費用がわかる領収書の控え
• 不動産売却時の売買契約書の控え
• 不動産の譲渡費用がわかる領収書の控え
• 登記事項証明書
• 本人確認書類
• 源泉徴収書

購入時及び売却時の売買契約書と購入時の費用及び売却時の費用の領収書の控えは、譲渡所得の課税金額を抑えるために必要な書類です。
もし、取得価格が分からない場合、取得費用は売却価格の5%で計算します。
そうすると譲渡所得が増えてしまい、譲渡所得税の税額が大きくなる可能性が高まります。
その点、購入時と売却時の費用の領収書をもとに正確な金額で確定申告することで、その分納付する税金を抑えることができます。
なお、確定申告をする場合には、運転免許証やマイナンバーカードなど本人を証明する書類が必要になります。
また、不動産売却の際には次のような特例が利用できます。

• マイホームの3,000万円特別控除
• 相続空き家の3,000万円特別控除
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例（10年超所有の軽減税率）
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

以上の特例を受ける場合は別途、書類が必要になりますので、この場合は国税庁のホームページをご確認ください。

不動産売却後の確定申告の期間

最後に確定申告はいつまでにどこでするのかということをご説明します。
不動産を売却して譲渡所得がある場合には、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告をして、譲渡所得に対応した税率で計算された所得税や住民税といった譲渡所得税を納付します。
なお、住民税は所得税の確定申告時に納付するのではなく、その年の6月頃住所地の市区町村から住民税の金額が記載された納税決定通知書が届くため、その後に納付します。
確定申告をする場所は、住所地の税務署になります。
なお確定申告は原則窓口での申告になりますが、ほかにも次のような方法があります。

• 税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函
• 電子申告・納税システム（e-Tax）による申告

e-Taxを利用する場合には、次のような流れになります。

• 電子証明書を取得する
• 電子申告等開始届出書を税務署に提出する
• 利用者識別番号を取得する

この場合の電子証明書とはインターネット上で本人確認をするのに必要なもので、いくつかの発行機関が扱っていますが、代表的なものとしては市区町村が交付するマイナンバーカードを指します。
利用者識別番号を取得後は、e-Taxソフトをパソコンにインストールして電子証明書の登録など初期登録をおこない、申告書データを作成します。
なお、e-Taxソフトはe-Taxのホームページからダウンロードが可能です。
e-Taxを利用するメリットとしては源泉徴収票などの書類の提出を省略できるだけでなく、申告期間中は24時間提出が可能です。
また、譲渡損失の繰越控除などで税金の還付を受ける場合に、通常より早く3週間程度で還付が受けられます。
次に所得税の納付については、確定申告時におこないますが、申告の際に口座振替の手続きをすると、4月20日頃に指定した銀行口座から自動振替されます。
また、資金不足等で納付時期に納付ができない場合は、延納することも可能です。
なお、延納することになった場合には、延滞税が課税されますので注意が必要です。

まとめ

不動産売却の際に確定申告が必要になる場合や必要書類、期間について解説をしました。
申告を忘れてしまったり、延納となると延滞税が課税されるため、忘れずに事前に準備しておきましょう。
マイホームの売却の際には利用できる特例もあるため、どれが利用できるのか確認しておくことがおすすめです。
ナイスディは、福岡市早良区・大野城市で多くの不動産の取引をおこなっております。
不動産に関するお悩みがある場合には、お気軽にお問い合わせください。