こんにちは！Nice-D(ナイスディ）株式会社です！
新緑の5月！福岡市はどんたく祭りでにぎわうゴールデンウィ－クです！
前回の投資用マンションの売却タイミングに続き、今回はその手順を紹介します。
①売却の流れと時間の把握
4か月～6か月がマンション売却にかかる期間と言われています。
マンション売却の流れ・売却にかかる期間を把握する事で、売却をスムーズに取り組むことが出来ます。
売却したい時期の6か月以上前から、余裕をもって売却時準備に取り掛かかりましょう。
②書類の準備
③査定
査定額は、会社が違うだけで20~30%ほど変わってしまうことも珍しくありません。
各社ごとに得意なエリアや苦手なエリア、取り扱い実績の多い物件の種別などは違います。
手間はかかりますが、満足のいくマンション売却のため、複数社に査定を依頼しましょう。
不動産一括査定サイトを利用してみるのも一手です。
④不動会社を選ぶ
マンション売却は、「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3段階に分けられます。
特に重要になるのが、売り出し前の不動産会社選びになります。
査定依頼をしたら、査定結果を受け取るまでに不動産会社を決めていきましょう。
そのポイントは、査定額に対して明確な根拠があるか・専門性と売却実績は十分か、などです。
また、査定時の対応などを元に、信頼できる担当者かどうか見極めましょう。
（親身に疑問点について答えてくれるか・対応が迅速かなどポイント・情報力があるかなど）
⑤不動産会社と契約
不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売却活動の方向性や条件・成約時の報酬額などを定めるために、売却活動を行う前に
売主と不動産会社との間で結ぶ契約です。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴があります。
売り出し価格とは、不動産市場に初めて出される売り出し価格のことです。
広告掲載・ネットなどにより購入希望者が目にする価格になります。
査定額や売主の希望額を基に不動産会社と相談の上、適正価格からかけ離れない価格で決めることが大切です。
⑦売却開始
さあ、チラシやインターネット広告などでマンションの販売活動が正式にはじまります。
広告などを見て興味を持った購入希望者が現れたら、売主は内覧を受け入れていきます。
内覧の事前準備として、物件の印象を良くしておきましょう。
清潔感・明るさなど、部屋の清掃、部屋の臭い対策、不要な荷物の処分は重点的に行います。
内覧者が気になる水回りやキッチン、収納スペースは念入りに清掃しておきます。
内覧で購入希望者の購買意欲が高まったら、次に条件交渉を行うことが一般的です。
価格値下げ交渉のほかにも引き渡す時期や引き渡す設備に関する条件も交渉していきます。
⑧売買契約
購入希望者と条件をすり合わせ、双方の合意を得て正式に買主が決まった場合には、無事売買契約の成立となります。
マンションの売買契約を結びます。なお、このタイミングで購入者から手付金を支払ってもらいます。
売主・買主・不動産会社の担当者で、契約書の読み合わせや重要事項の説明を受けて、契約書に署名&捺印をすれば正式に売買契約は完了します。
売買契約を結ぶ際には、契約書の隅々まで目を通しましょう。一度契約書に署名・捺印をしてしまうと、後から内容を変更することは難しくなります。
違約金を支払う必要がある場合もあります。契約後に思っていた内容と違ったということがないように、売買契約の締結は丁寧に行いましょう。
⑨引渡し
売買契約締結後、決済をしてマンションを引き渡します。
通常、決済と引渡しは売買契約を結んでから約1ヶ月以内の同じ日に行われます。
一般的に決済では、売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が一同に介して行われます。
決済の段階で住宅ローンが残っている場合は、融資先の金融機関との間で同時に住宅ローンの一括返済を行います。
また、同じタイミングで売却時に必要な「抵当権抹消登記」を行います。登記は司法書士に依頼しましょう。
無事決済を終えたら、契約内容と売却するマンションの内部や設備が異ならないか確認した上で、鍵・書類とマンションの引渡しを行います。
⑩確定申告
決済・引渡しが無事終わるとひと段落です。そして、確定申告となります。
売却の翌年の2月16日～3月15日の1ヶ月間で確定申告を行う必要があります。
マンションを売却して利益がでた場合は、譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。
マンション売却で損失が出た時、翌年にその損失を繰り越せる特例が適用になる場合がありますが、確定申告をしないとその特例が使えません。
確定申告では、まず必要書類を用意した上で、記入して手続きを行います。手続きはオンラインでも行う事ができます。
確定申告に必要な手続きを終えたら、実際に納税または還付を受けて確定申告完了です。
①必ず複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼する際は、必ず複数社に依頼をすべきです。
不動産会社なんてどこも変わらないと思われるかもしれませんが、一社の査定を聞くだけでは比較ができず、結果として、よりよい売却できないことになる可能性があります。
ご自身の納得できる・信頼できる不動産会社と出会うためにも、ここは手間をかけていきましょう。
②購入後5年を過ぎるまでは売らない
投資用物件には、保有年数に応じて税率の軽減措置があります。
それが、「保有年数による譲渡所得にかかる税金の税率軽減」です。
これを知らずに物件を売却してしまうと大きな損をしてしまう可能性があるので、きちんと確認しておきましょう。
このように、保有年数によってかかってくる税率が違います。
投資用マンションの売却はよほどの事情がない限りは、長期譲渡所得が適用されるまで待ちましょう。
③物件の内覧前にハウスクリーニングを行う
売却の手順の中で、売却する物件が空き家の場合には、購入希望者の内覧が行われるとお伝えしました。
内覧の前にはハウスクリーニングを行って、できる限り物件を美しく見せましょう。時間をかけず希望条件で売却するためのポイントの一つです。
当たり前ですが、きれいな物件の方が購入希望者の印象もよく、話がスムーズに進みやすくなります。
この時、「きれいな方が売れやすいなら」と自費でリノベーション・リフォームを行おうと考える方もおられますが、その必要はありません。
昨今はDIYなども流行っているほか、自分の好きなように部屋のインテイリアを決めたいと考える方も多いので、意味のない出費になって
しまう可能性があります。売却する物件に特別お金をかけたりする必要はないので、最低限ハウスクリーニングだけ行っておきましょう。
投資用マンションを売却する時に押さえておきたい注意点
注意点①：赤字になることもある
まず挙げられるのが、売却によって赤字になる可能性があることです。
投資用マンションをローンで購入し、売却価格が残債を下回る場合は、赤字になってしまいます。
そのため、売却時にはローンを完済しておくことが大切です。
注意点②：プロの意見を聞く
投資用マンション売却を成功させるためのポイントは、売り出すタイミングとともに、売却を成功させるためのコツを知ることです。
利回りや税金などへの理解を深める、賃貸借契約の継承など、賃貸管理の知識も必要となります。
そのため、プロの目線からアドバイスをもらうことが大切です。
注意点③：オーナーチェンジの場合は、価格が下がることがある
オーナーチェンジでは入居者を募集する必要がなかったり、買主はすぐに家賃収入を得られたりといったメリットがありますが、
入居者がいる以上、収益物件としか評価されにくいのです。
その一方、空き室がある場合、買主が居住するための物件として売却することができます。
収益物件としての価値より、居住用物件としての価値が高いケースがあるため注意が必要です。
注意点④：売却できなくてもリフォームはしない
買主が見つからないと「リフォームして売り出そう！」と焦る考えになります。
しかし、売却時のリフォームは原則不要です。
リフォームしたからといって、費用を回収できるとは限らず、結果的に赤字になる可能性があります。
また、リフォームの内容が内覧者の好みに合わない場合、候補から外されてしまうこともあるでしょう。
売却を急ぐための対策として、費用をかけることはあまり望ましくないでしょう。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
