こんにちは！Nice-D（ナイスディ）株式会社です！
資産運用、老後資金の確保などのため、投資用マンションを所有する方も増えています。
その反面、収益が思うようにいかず、売却を検討するケースも少なくありません。
ということで、今回は、投資用マンションの売却のタイミングや注意点について考えてみましょう！
投資用マンションを売却する場合、高く売れるのは、いつかを見極めることが大切です。
安く購入した物件が高く売却できれば、その分利益も大きくなります。
タイミングを見極め、少しでも利益を大きくしたいものですね！
売却タイミング
①大規模修繕の前
売却のタイミングとして適しているのが、大規模修繕の前です。
マンションは通常、築後10年～20年周期に大規模修繕をおこないます。
投資用マンションには「修繕積立金」という費用が課されています。
この修繕積立金は、築10年～15年のタイミングで値上がりすることがあります。
これに加え、近年の工事費用の高騰等により、修繕積立金だけでは足りず、
オーナーが不足分を負担するなどのケースもあます。
その負担額は、一戸あたり数十万～数百万と、物件の規模・築年数により幅があります。
大規模修繕にともなう出費・ランニングコストが高くなる場合は、売却のタイミングといえるでしょう。
大規模修繕の時期を、あらかじめ把握しておきましょう。
②満室の状態
マンションが満室の状態は、売却に適したタイミングです。
入居率の高い物件は、即収益の出る物件として売れやすいため、満室のタイミングで売りに出すのもおすすめです。
投資用マンションは、入居者がいる場合でも売却は問題ありません。
入居者のいる物件の売却を「オーナーチェンジ物件」といいます。書面上のやり取りだけで売却することも可能です。
その場合、入居者との賃貸契約はそのまま物件の購入者に引き継がれます。
ただし、「内覧ができない」「入居者がいる」などの制約があるため、空室時の相場よりも売却額が若干下がる傾向にあります。
所有する物件の家賃が近隣の家賃相場よりも高いタイミングで売却できれば、やや強気の価格設定を行っても利回り重視の投資家には魅力です。
③物件が空室の時
反対に空室の場合、内覧によって現状が確認できるほか、買い主が自由にプロデュースできる点で需要が高まります。
早急ではなく、数年以内の売却で可能な場合は、空室が出た、築がまだ新しい段階で売り出した方が得になる可能性もあります。
④路線価がアップしているとき
売却のタイミングとして、路線価がアップしているときも挙げられます。
”路線価”とは、道路に面する宅地における1㎡あたりの価格です。
国税庁が定めている「相続税評価額」の通称のことで、土地の公的価格の一つです。
路線価は、国税庁のHP「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。
この路線価は、公示価格の約8割程度という特徴があります。
『路線価÷0.8』と計算して、土地の公示価格を求めることができます。
⑤減価償却費用がローンの元金返済額を上回った時
10万円以上の固定資産には耐用年数が設定されています。
耐用年数で固定資産を取得時にかかった費用を按分して計上したものを「減価償却」いいます。
年間の減価償却の費用 → 「減価償却額 ＝ 取得価額 × 定額法の償却率」
減価償却費用が年間のローンの元金返済額を上回ると、上回った額は経費に計上できない現金支出となります。この状態は、帳簿上は黒字になりその分の所得税が課されますが、いずれ手元の資金はマイナスに転じます。
赤字を避けるために、減価償却費用が年間のローンの元金返済額を上回るタイミングを逆算して、それまでの間に売却も一手です。
また、入居者はいても毎月の収支がマイナスに転じるケースもあります。
月の収支や中長期の収支を定期的に必ず確認し、赤字の場合にはできるだけ早めに売却に向けて動きましょう。
⑥築年数20年を過ぎる前
投資用マンションは、築年数によって大きく資産価値が変わります。
築20年以内の物件は評価額も高く、35年ローンでの借り入れが可能です。ローンの返済額が長いと月々の返済額が少なく、低利回りでも高く売れる可能性があります。
しかし、築20年を超えると、いくら評価額が高くてもローンを組める期間は15~25年ほどになります。
月々のローン返済額も大きくなるので、売却には一定以上の利回りが必要になります。
さらに築35年を超えると、一部の金融機関ではローンを組めない場合や組めても評価額は厳しく、短期間・高金利のローンになります。
投資用マンションはローンでの購入が一般的なため、よほど利回りの高い物件でなければ売却は困難。
なので、明確に利回りが高い物件以外は、築20年以内を目処に売却するのがリスクが低いといえますね。
⑦引っ越しシーズンの直前
転勤・進入学がある春・秋の引っ越しシーズンは、需要が高く、強気の価格設定でも比較的、売れやすい時期です。
この時期の少し前に売りに出すことで、売却物件をより多くの購入希望者の目に触れやすくなります。
目に触れ、問い合わせなどが増えれば、買い手候補に「急がないと」という心理になります。値引き交渉などなく満額での売却も期待できます。
ベストタイミング
春：1月下旬～2月
秋：9月
いかがでしか？
高値で売却できるタイミング・損をしないタイミングを見極めながら、大切な資産を上手く生かしていきたいですね！
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
