Nice-D(ナイスディ）株式会社です。
さて、『不動産売却』において、その理由は、住み替え・離婚・相続など、さまざまでしょう。
そこで、今回は、それぞれの理由別に売却のポイントを探ってみたいと思います。
不動産売却の理由別の注意点
・住み替えにともなう売却：「売り先行」と「買い先行」があり、それぞれ注意点が異なる
・離婚にともなう売却：財産分与と名義変更の2つがある
・相続にともなう売却：売却のタイミングと遺産分割協議に注意が必要
①住宅ローンの残高に注意
売却する家の住宅ローンの残債がある場合は、返済を完了しなければ金融機関が設定した抵当権を抹消できず、売却や買取ができません。
そのため、売却によって得るお金がローンの残高よりも少ない「オーバーローン」の場合は、残高返済のために何らかの工夫を要します。
手持ちの資金や親族からの援助によって支払ったり、新居のローンに旧居のローンの残高を含める住み替えローンの利用するなどして一括返済をおこなう必要があるのです。
残高の金額によっても対策の方法は変わりますが、住み替えを決めた時点で、今お住まいの家の売却査定額と、住宅ローンの残高は早めに確認し、対応策を検討しましょう。
②「売り先行」と「買い先行」の違いに注意
売り先行：旧居の売却を先におこなうこと
売り先行の場合は、売却の資金計画に余裕ができる反面、住みながら売却活動をおこなう事になります。
場合によっては、仮住まいが必要となるケースもあります。
仮住まいの家賃と引っ越しのコスト、移動の手間を考えたうえで計画を立てる必要があります。
また、住みながら売却活動をおこなう場合は、内覧など購入希望者の方が実際の住まいを見学する予約を、常時受け付ける状態となります。
買い先行：旧居の売却前に新居を購入すること
買い先行の場合は、空き家で売ることから売却のスケジュールに余裕があります。
その反面、資金計画に注意が必要です。売却した代金は後から入ってくるため、資金繰りに余裕が必要となります。
売れるまでローンの支払いが2重になったり、つなぎ融資を受けて売却を進めることもあります。
③不動産会社との連携の重要性
売却と購入の両方が進行する場合、この2つはお金やスケジュールの面で密接に関わってくるため、不動産会社や金融機関は、売却・購入ともに1つが良いと言われています。
買取も含めた売却の相談、売却額の査定からローンの残りの清算のための金融機関との交渉、資金計画や税金の節税など、不動産会社が窓口となる事がらは多岐にわたります。
離婚や相続のケースでも、さまざまな注意点を確認してクリアしていくお手伝いをいたします。
また不動産会社は、新居に移って新生活が始まるまでの長期計画を、サポートいたします。
①財産分与の方法に注意
婚姻期間中でなした財産は夫婦で均等に分けることが原則とされており、それが財産分与です。
不動産についても財産分与の対象となります。
財産分与の種類
・清算的財産分与＝婚姻中に共同形成した共有財産の清算
・扶養的財産分与＝離婚で生活の困窮が予想される配偶者への給付
・慰謝料的財産分与＝慰謝料の位置づけで相手に請求
なお、不動産売却をおこなわず、夫婦の一方が所有権を受け継ぐ場合もあります。
②ローンの名義に注意
どちらかが家に住み続ける場合、今後のトラブルを避けるための注意点があります。
・売却後もローン支払いを継続することとなった場合 ⇒ ローン契約違反を避けるため、その事実を金融機関に伝えて了承を得る必要がある。
・今後住まない方がローンの名義人となっている場合 ⇒ 後で返済不能時に連帯保証を求められないように共同名義やペアローンの立場から抜ける必要がある。
この件で金融機関の承認がおりない場合は、ローンの借り換えなどの対応をすることになります。
住み続ける場合の注意点
住んでいない方がローンを支払っており滞納した場合には、知らない間に滞納処理が進み、最悪の場合、競売落札による強制的な退去ということがあり得ます。
この対策として、財産分与などの離婚契約を公正証書で作成し、相手に確実に債務を履行してもらえるよう手続きをしておく方法があります。
また、住んでいない方が連帯債務を負ったままでいる場合には、突然住宅ローン滞納の一括返済の督促が届き、問題が表面化することもあるでしょう。
このような状況にそなえるために、連帯保証人から抜ける必要があるのです。
①相続から売却のタイミングに注意
相続税は、被相続人の死亡を知った翌日から10か月以内に申告、および納税をおこなう必要があります。
また、被相続人の名義のままでは、相続した家を売却するのは不可能です。
相続登記をおこなったうえで売却するため、その手続きも必要です。
また、相続税の申告期限から3年以内に売却をおこなうと節税ができます。
納めた相続税を売却の経費（取得費）として認める「相続税の取得費加算の特例」という制度の期限となっているため、適用になれば譲渡所得税が節税できます。
②債務の清算に注意
・住宅ローンが残っている不動産の相続の場合
被相続人の団体信用生命保険の加入が確認できれば、保険金でローンが相殺できる場合があります。
・相続人が売却した場合
売却額から最高3,000万円まで所得税や住民税を控除することができます。
控除の特例は、適用年度によって内容が変わったり、廃止となる例もあるので、必ず最新の情報を確認しましょう。
③相続人の間での話し合い
複数人での相続の場合は、一人の相続人が独断で物事を進めるとトラブルの原因となります。
相続は、遺言など被相続人の意向や法定相続分、遺留分などに沿って現実的な話し合いをおこうようにしましょう。
相続人の間で遺産分割協議がこじれてしまった結果、最終的に競売で安く売却せざるを得なくなった例もあります。
この他にも不動産売却の理由には、経済状態に困難が生じて、住宅ローンの返済が困難になった場合もあげられます。
この場合は、返済プランの変更に始まり、競売を避けるための任意売却という手段の実行を検討するなどの対応を、極力早い段階でおこなう必要があることに注意しましょう。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
