家を安く手に入れるには？

こんにちは！Nice-D(ナイスディ)株式会社です。

桜も満開！４月に入り、春の陽ざしが暖かですね！

年々、スロ－ライフを望まれての移住や一軒家をお探しの方も増えています。

今回は、家を安く手に入れる方法を少し、探ってみましょう！

①空き家を買う

空き家は、倒壊や治安の悪化などのリスクがあることから、2014年からは法律により空き家を放置できなくなりました。

放置しているとペナルティが課せられるので、空き家を手放したいと考える所有者が増えています。

空き家を購入したい方にとっては、とてもよいタイミングだと言えるでしょう。

空き家は、築年数が古かったり、長期間放置されていたりとリフォームや修繕が必要になるケースが多いです。

耐震基準が旧耐震基準であったり、瑕疵物件などと問題点を抱えていることもあります。

その分、空き家の価格は大幅に安くなる！というわけです。

とは言え、購入する前には、家の状態や売却の経緯などを詳しく調べ、どういう問題があるか・・・

また、空き家によっては再建築が制限されている場合もあり、事前にきちんと確認することが大切です。

②売れ残り物件を買う

売れ残っている物件は、より低価格での購入することが可能です。

不動産会社にとっても、物件が長期間売れ残ってしまうと、固定資産税などのランニングコストがかさみます。

そのため、早期に物件を売却するために、販売価格を安く設定する場合があります。

ただし、買い手がつかない理由を十分に確認し、慎重に判断することが必要です。

③中古物件を買う

中古物件を選ぶことで、購入価格を安くすることができます。

現在の建築材料の高騰もあり、10年ほど前に建てられた物件と新築の注文住宅を比較すると、1,000万円以上の価格の差が生じることもあります。

そのため、中古物件の需要は増加傾向にあります。

自分の予算に合った、希望の条件の中古物件を探すことも価格を抑える一案です。

④値引き交渉をする

建売住宅や中古物件は、一定期間を経過して販売されているため、傷や汚れ、臭いなどの劣化が見られることがあります。

気になる箇所を発見した場合は、その点を不動産会社の担当者に相談し、値引きの交渉してみましょう。予算の節約ができるかもしれません。

値引きを要求する際には、しつこく言い過ぎず、丁寧な態度で接することが大切です。

不動産会社の販売担当者も人間です。相手との信頼関係を築いた上で交渉するようにしましょう。

⑤金利が安いタイミングをねらう

住宅購入時に、多くの人が住宅ローンを利用します。

住宅ローンの金利は、社会情勢などによって変動するため、金利が低い時期に物件を購入することを検討することが重要です。

金利が1％程度異なるだけでも、総支払い額に数百万円もの差が生じる場合があります。

金利が低ければ、支払利息を抑えることができるため、無理のないように自分の資産状況に合った計画を立てましょう。

適切な金利と支払いプランを選ぶことで、将来的な負担を軽減することができます。

⑥建売住宅を買う

住宅には、建売住宅と注文住宅の2つの種類があります。

建売住宅も選択肢に入れることで安価に購入できる場合があります。

完成している建売住宅では、売主は早く売買契約をしたいものです。そのため、注文住宅と比較して、値引き交渉が容易です。

そのため、長期間にわたって売れ残った物件については、販売価格の3%程度の値引きが行われることがあります。

また、建売住宅は、設備や材料などが大量に発注されているため、注文住宅に比べて安価に提供される傾向があります。

⑦特殊物件を買う

過去に事故やトラブルがあった物件は、相場よりも安く購入することができる傾向があります。

そういった物件の特殊事情を気にしないようであれば、お得に物件を手に入れることができます。

ただし、特殊な物件の購入を検討する場合は、建物の状態や周囲の環境に問題がないかどうかを、事前に調査しておくことが非常に重要です。

また、より安心して物件を購入するために、自己判断だけに頼らず、不動産会社や専門家のアドバイスを仰ぎましょう。

⑧希望の条件を緩和する

譲れる条件や譲れない条件を整理し、妥協可能な条件を見直してみましょう。

自分にとって重要な条件を明確にし、必要性や優先順位を考慮して整理します。妥協できる範囲を考えることで、予算をおさえられます。

まず必ず譲れない最低限の条件の物件を見つけ、その相場感を把握、そして、優先度が高い条件を足していく方法です。

家を安く購入する時のの注意点

どういった事情があるにしろ、安い物件には必ず事情があります。

家を紹介された際は、不動産会社の説明をよく聞き気になる点や、自分のこだわっているポイントは必ず明確にするようにしましょう。

空き家バンクの利用

空き家バンクとは自治体が主体となって運営しているもので、空き家を所有している人と空き家を探している人が登録し、空き家の情報を提供するサービスです。

自治体が仲介役として、売手と買手、貸手と借手をマッチングさせます。

一見不動産会社と同じようなサービスをしているようですが、運営するのは自治体なので無料で使用することが可能です。

＜空き家バンクのメリット＞

①仲介手数料が不要

不動産会社を利用すると必要になるのが、仲介手数料です。

（売買価格×3％＋6万円）＋消費税と上限額が定められています。

空き家バンクなら、不動産会社を介さず売手と買手が直接契約を結ぶので、仲介手数料は発生しません。

②補助金を受けられる

ほとんどの自治体の空き家バンクでは、補助金や助成金を受け取れます。

建物のリフォーム費用を一部補助してくれるといったものもあるので、購入後のコストも抑えられるでしょう。

利用する空き家バンクの自治体がどのような補助をおこなっているか調べて、積極的に申請することをおすすめします。

③多くの空き家情報が見られる

田舎暮らしを始めたい方にとっては、地方の空き家情報をネットで確認できるのでとても便利です。

また、反対に空き家を売りたい人や貸したい人にとっては、より多くの人に物件をアピールできます。

＜空き家バンクのデメリット＞

①個人間の契約でトラブルが起きやすい

個人間の契約では、不動産会社などの専門がいないため、交渉時のトラブルなどが起こる可能性が高いです。

さらに仲介役がいないことで、長期に渡って解決できないこともあります。

トラブルを避けるために専門家を雇ったり契約をやり直したりして、余計に費用や時間がかかってしまう場合もあります。

②すべての自治体が空き家バンクを運営しているわけではない

すべての自治体が空き家バンクを運営しているわけではないため、希望の地が限られてしまう懸念もあります。

また、自治体によってサポートの内容も異なるので注意が必要です。

＜空き家バンク以外の選択肢＞

自治体が運営している空き家バンク以外にも、民間企業が空き家情報を紹介するサービスや無償譲渡できる空き家の情報をまとめたサイトなども存在します。

さまざまなサービスを利用しながら、条件に合う空き家を探すとよいですよ。

空き家が安くなる理由と注意点

空き家が安く売りに出されていると魅力的ですが、安くなっている理由が必ずあります。

販売価格のみで購入しあとに後悔のないよう、どのような場合に安くなるのか知っておきましょう。

①リフォームや修繕の必要がある＝費用がかかる

購入後にリフォームや修繕する必要がある場合、安く売りに出されることがあります。

特に空き家の場合は築年数が経っていることも多く、購入価格が安くても、コストがかかってしまうかもしれません。

②瑕疵物件である＝物理的・心理的な欠陥がある物件

・法律上の建築基準を満たしていない

・過去に自殺や殺人が起きた事故物件だった

・周辺に火葬場や工場など嫌悪施設がある

このような物件は買手を選ぶので、安く販売していることがあります。

③旧耐震基準の物件である

耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準があり、1981年5月31日までは旧耐震基準が適用されていました。

震度5強程度の揺れでも倒壊しない構造として設定されていますが、現在起きている地震の大きさを考えると安心できないかもしれません。

耐震診断を受けたり耐震補強工事をおこなったりして、耐震性を上げる必要があります。

④任意売却の物件である

空き家自体の問題ではなく、住宅ローンを支払えない等の諸事情で、売りに出されている事もあります。

売主としても早く売却したいので、大幅な値下げに応じてくれる可能性が高くなります。

空き家を購入するときのポイント

①ネット上で確認できる情報には、限界がある

実際に住宅としての機能性が十分かどうか、周辺環境に問題はないか、売却理由は何か？

細かい情報は、実際に足を運び、購入前に現地で確認しておきましょう。

購入後に「建て替えようと思って購入したけど再建築負不可物件だった」「住んでみたら大きな傷や不具合が見つかった」

などの問題が見つかった場合、どうしても売主とのトラブルが発生します。

②空き家取得にかかる税金を知っておく

空き家購入には、購入費のほかに取得時や取得後にかかる税金があります。

空き家を購入時には、以下の税金も資金計画に含めるようにしましょう。

・印紙税　売買契約書に貼る印紙として納付する税金

・登録免許税　登記手続きの際にかかる税金

・不動産取得税　不動産を取得したときにかかる税金

・固定資産税　不動産を取得している人に毎年課税される税金

③リフォーム・修繕費用を把握しておく

空き家はリフォームや修繕が必要なことが多く、それにかかる費用も考慮しておきましょう。

リフォームや修繕後に費用が予想以上にかさみ、負担になってしいます。

リフォーム費用を考えると、空き家ではなく新築物件を購入したほうがよい場合もあるでしょう。

①家の値引きが成功しやすいタイミング

住宅購入にあたり、予算を抑えるために値引き交渉をすることは有効な方法です。

例えば、物件価格が2,980万円であれば、80万円や30万円といったきりのいい額は、値引き交渉できる可能性があります。

ただし、値引き交渉が成功するためには、タイミングを見極めることが大切です。

・物件が長期間販売されている場合

・競合する物件が多数ある場合

・季節的な需要が低下する時期

など、売主側にとって売り上げを増やす必要性が高まるタイミングは、値引き交渉が成功する可能性が高くなります。

不動産の購入において、値引き交渉が成功する可能性が高い条件

・段階的に値下げされている物件は、値引き交渉がしやすい傾向があります。

・募集開始または新築から2〜3ヶ月が経過した物件も、値引き交渉が可能となる場合があります。

・売主が不動産会社である場合、その決算期に近づくと値引き交渉がしやすいとされています。

値引き交渉は、相手に対して適切なマナーや誠意を持って接することが大切です。

②空き家・家を安くしてもらう交渉のコツ

・購入意思を明確に伝える

値引き交渉を成功させるためには、売主側に自分の購入意思をはっきりと伝える必要があります。

家を買う意思が強く見える人が、売主にとって魅力的な購入者です。

住宅購入における理由（親との同居や子供の進学）、買いたいという強い意思を示すことで、値引きに応じてくれる可能性が高くなります。

本当にその物件を欲しいと思っていることを、自分の状況を踏まえ誠意を持って伝えることが大切です。

・ローンの事前審査を行ってから交渉する

ローンの事前審査を済ませていることは、売主側に対して「確実に購入意思がある」ことを示す証明になります。

一般的には、住宅購入申込み時に事前審査が行われますが、申込み前でも審査を受けることができます。

審査に通ることで、金融機関から住宅購入が可能であることが証明されます。

ローンを利用する場合は、事前審査に通ったことを売主に伝え、値引き交渉を行うことで、より有利な条件で物件を購入することができるかもしれません。売主としても、購入意思が確実である相手に対しては、値引きを考慮する可能性が高くなります。

・現金で購入することを伝える

現金での購入は、購入者が買う能力や買う意志を示すのに効果的な手段の一つです。

住宅ローンを利用する場合、事前審査に通過しても、本審査で落ちる場合があります。本審査に落ちると、契約は白紙となり、売主側は再び買主を探す必要があります。

一方、現金で購入する場合は、購入資金を用意することで確実に購入することができます。また、ローンの審査手続きを省くことができるため、購入手続きがスムーズに進むことが期待できます。

購入資金全額を用意できない場合でも、頭金を多く用意することで値引き交渉の余地が広がります。売主側にとっても、購入意思が確実であり、購入資金を用意している相手には、価格面での配慮が期待できるため、現金での購入意思が伝わることは大きなアドバンテージだといえるでしょう。

☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。

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