こんにちは！Nice-D（ナイスデ）株式会社です。
家を売りたいとなった時に「リフォ－ムは必要？」「現状のまま、売却できる？」と考えますよね。
今回は現状のままで売却する場合、その仕組みやメリット・デメリットについて検討してみましょう。
現状渡しの場合は、リフォ－ムにかかる修繕費の節約や手入れの手間を省くことが可能になります。
不動産売却をお考えの方は、現状渡しによる売却も検討されてみてはいかがでしょう。
『現状渡し』
傷や破損、欠陥について買主に伝えて契約を結び、修復せずに売却する方法です。
ここでいう傷や破損とは、下記のような状態があげられます。
・壁紙が破れている
・給湯器が壊れてお湯が出ない
・浴槽が一部破損している
・外壁にヒビが入っている
・雨漏りしている
ただし、家具・家電等をそのまま放置してよいわけではありません。
あくまでも、告知した傷や破損・欠陥を現状のままにして引き渡すことです。
この売却方法で、もっとも大切になるのが現状報告です。
傷や破損場所は、事前に不動産会社へしっかりと告知しましょう。
【不適合責任】
契約不適合責任とは、契約内容と異なる点について売主が負う責任のことす。
その期間は1年間です。
買主は契約に不適合な箇所を知った時点から1年以内に売主へ通告する必要があります。
ただし、売主と買主が双方とも個人であれば、契約不適合責任そのものを免責とする特約や、権利を使える期間を1年より短い期間にする特約などをつけられます。
不動産の状況に合わせ、特約を付けるべきか、買主と合意できそうかなど、不動産会社と相談して決定しましょう。
【告知義務】
売主は物件の状態をすべて買主に伝える義務があります。
大きなポイントは、売主が不具合を知っていて、故意や過失により告知していない場合、責任を負うことになるという点です。
・故意に不具合を隠す
売主が「本当は雨漏りがあるのに、知らなかったことにして少しでも高く売ろう」とした場合など
・売却前に家を詳しく調べなかった
つまり「雨漏りがあります」と具体的な不具合を正直に告知した上で、それに買主も同意して契約を結べば、売却後に雨漏りが起きても売主は責任を問われません。故意ではないからです。
物件の状態によっては特約を付けることで、契約不適合責任を問える期間を短くできます。
ただし、契約書にこうした内容を適切に盛り込むには、現在の物件の状態を売主が漏れなく正確に知らなくてはなりません。
第三者の目で物件の状態を診断してもらうことが重要になってきます。
損害賠償を求められる事態等を回避するためにも、「現状確認書」や「付帯設備表」の作成について、不動産会社に相談しておきましょう。
【買主へ告知したい内容】
・現在分かっている不具合
・今の設備の状況(給湯器が壊れている、など)
・過去に行った修繕とその箇所・・・過去の修繕や補修も告知対象となる
・その土地や建物で起きた事件・事故
ただし、フローリングの傷や壁紙の日焼けなど、日常の経年劣化と判断される内容については、告知しなくてもよいとする意見もあります。
個人で判断するのは難しいため、告知する内容の線引きは、必ず不動産会社と相談して決定しましょう。
〚売主側〛
①手入れをする手間・コストがかからない
引き渡しのための特別な費用・手間をかけずに不動産を売却できることが最大のメリットです。
仲介と買取どちらの場合でも、引き渡しまでの費用を節約できるでしょう。
また買主によっては、家具や家電製品の中で気に入ったものがあれば引き取ってくれることもあるため、処分にかかる手間が予想より省ける可能性もあります。
ただし、買主としては、同じ値段でならば、比較してデメリットが少ない物件を選びたいところです。
現状渡しを成功させるためにも、問題点はどんなに小さなことでも不動産会社へ必ず告知し、適切な説明を怠らないようにしましょう。
②不動産を早期売却
補修や修繕をおこなう必要がないので、スケジュール的に工事の期間を組み込む必要がありません。
早めの売却活動が可能になります。
補修・修繕工事をしない場合の省ける工程
・工事を請け負う業者探し
・業者決定後の工事スケジュール調整
・着工～工事完了
急ぎで不動産を売却したい事情があれば、購入希望者の内覧もすぐに案内できるため、現状渡しの売却はメリットです。
〚買主側〛
①安く不動産を購入することができる。
修繕などの費用が上乗せされていない分、安価に購入できる。特に古い物件の場合、価格交渉が望める。
②自分の好きなようにリフォ－ムできる
安く家を購入し、自分好みにリフォームを楽しむことができる。
また、家電や家具があれば引き取ることもできるので、気に入ったものがあれば売主に相談してみましょう。家電などを購入する費用を抑えることもできますよ。
〚売主側〛
①売却価格が相場よりも安くなる
傷や破損をそのままの状態で売りに出すので、相場よりも売却価格が低くなる点です。
相場の値段をつけたとしても、買主から値引き交渉を受けるのが多い。
値引き額の下限を決めて、値引き交渉を前提にした売り出し価格をつけておきましょう。
最新の相場は、一括査定サイトを使うと簡単に調べることができます。
②契約不適合責任が生じる
現状のままにして売却するため、契約書に記載されなかった不具合が後から発見されるリスクが高くなります。
③通常の不動産よりも売れにくい
リフォ－ムの工事期間が短縮できる反面、買主側からみると「他にも不具合があってリスクが高そう」と思われ、反対に売れにくい物件ともいえます。
通常より安価な取引で、かつ、売却まで時間がかかる可能性も頭においておきましょう。
〚買主側〛
①リフォームに費用がかかる
手直しの手間や費用を抑えるために、買う家の状態は、しっかりと把握しておきましょう。
①不具合は隠さない
売主の責任として、不具合は隠さず正直に不動産会社に伝えましょう。
隠してしまうと後から「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
・キッチンの扉の立て付けが悪く開けるのに力がいる
・2階の床の一部がフカフカしている
・壁紙の一部を自分で貼り換えた
相続した家などでは、分かりにくい場合もあります。
現状渡しを前提に査定を受けることで、不動産会社が「ここだけは修繕した方が希望する期間内に売れやすい」など、適切な判断を行いやすくなります。
売却希望金額や希望期間がシビアに決まっている場合は、修繕費と現状渡しの想定売却額を比較するためにも、不具合を正確に把握・告知することが大切です。
②残置物は売主が片付ける
現状渡しは、今現在の状態で不動産を引き渡す売却方法です。
ゴミや不要な家具などを放置して売却することはできません。
売主の責任として、全て片付け、建物内や庭などを空にした状態で引き渡すのが一般的です。
売主が残留物を処分すべきと法律で定められているわけではありません。
買主と売主の間で「これだけ値引きをするから、残留物の処理は買主が負担をする」といった契約を結ぶこともできます。
また、相続した家の残留物に必要な書類や印鑑が残っていた、といったトラブルを回避するためにも、
基本的には売主として責任をもって片づけた方が、不要なトラブルを避けられるでしょう。
③訪問査定が終わってから修理の判断をする
壁紙の剥がれなど、修理の判断は訪問査定が完了してから行いましょう。
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、周辺環境や不動産の現状をチェックする査定方法です。
修繕費と査定額の比較をより詳しく行えるだけでなく、目的に合わせた売却方法を検討する参考にもなります。
まとめ
現状渡しは、売主側にとってメリットもありますが、トラブルが起こりやすい売り方でもあります。
トラブル回避のためにも、しっかりと不動産会社に現状報告をおこないましょう。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
