こんにちは、Nice-D（ナイスディ）株式会社です。
今回は、家の増築を考えたとき、知っておくべきポイント「建築確認」について！
現在の持ち家で、家族が増えたり、物が増えて手狭になったりと、そろそろ増築を考えるかなぁ？そこで、増築にともなって申請が必要だったり不要だったりする建築確認について知っておきましょう。
増築時に必要となる建築確認の申請とは？？
建築確認の申請とは、建築物が法や条例に反していないかを確認するために行われます。
申請 → 建築主事または指定確認検査機関が建築物の確認をおこないます。
・増築による建ぺい率
・容積率
・防火構造
・耐震構造
・省エネ基準(2020年から追加） などさまざまです。
建築確認の結果、建築基準法に適合していないと判明すると、自分の所有地内であっても増築する許可が下りないのです。
こうした建築確認は、主に家の新築や10㎡を超える増築を対象としています。
またカーポートやプレハブの物置の増築でも、建築物として一定の条件を満たした物の場合は、建築確認が必要となります。
ただし、家を新築する場合の建築確認申請は、基本的に設計事務所や施工会社が請け負います。自身による手続きは不要です。
①リフォーム会社＆建築士を探す
増築のできるリフォーム会社を探します。選ぶポイントとしては、社内に建築士が居る、増築や改築のリフォーム実績が豊富であることなどを
重視してリフォーム会社を選ぶようにしましょう。
②詳細プラン＆確認申請書類作成
契約した会社と約1ヶ月から2ヶ月をかけ細かいプランを詰めていきます。
ここでしっかりと出来るだけ具体的な要望を伝え、納得いくプランを作ってもらうことが非常に大切になってきます。
リフォーム会社の建築士がプランと合わせて役所に提出する確認申請書の書類の作成も行います。
③確認申請書提出
役所に確認申請書を提出し、審査をしてもらう期間となります。1週間～2週間程度で審査結果が戻ってきます。
④建築確認証が交付される
⑤増築開始→工事着工から完成
確認申請の許可が下りたら、増築作業がスタートです。リフォームの最中にも役所が審査に来る場合もあります。
⑥完了審査を申請する
⑦完了検査→検査済証が交付される
リフォーム終了後に住まいに法的な問題がないことを証明するのが完了検査です。
確認審査時に出された書類の通りにリフォームが行われたかなど検査します。
ここまでが一連の流れになります。役所とのやり取りは基本的にリフォーム会社の建築士が担当します。
［注意点］
基本10㎡を超える増築が建築確認の対象ですが、増築のケースによっては、増築が10㎡以下の場合でも
建築確認が必要だったり不要だったりするので注意が必要です。
迷いやすいケースを具体的に説明しましょう！
ケース① 防火地域や準防火地域で増築をおこなう場合
10㎡以下の増築をする場合、その敷地が防火地域または準防火地域に指定されているかどうかが、とても重要なポイントです。
増築場所が、防火地域または準防火地域に指定されていれば、10㎡以下であっても建築確認の申請が必要となります。
増築する敷地が防火地域または準防火地域に指定されているかどうかは、行政機関に問い合わせましょう。
自治体のウェブサイトで都市計画マップなどで情報を閲覧することで把握できます。
福岡市の場合：「福岡市Webまっぷ」で閲覧できます。
福岡市Webまっぷ管理者
部署： 福岡市総務企画局DX戦略部データ活用推進課
住所：〒810-8620 福岡市中央区天神1-10-1
電話番号：（092）707-3674
E-mail：webmap@city.fukuoka.lg.jp
ケース② 屋根と柱しかないカーポートを増築する場合
屋根と柱しかないカーポートやコンテナ、プレハブの物置など、簡易的な増築では建築確認は不要と思われている方は多いでしょう。
しかし増築するものが建築物とは思えなくても、建築基準法では建築物として扱われると思っておいたほうが無難です。
前述したとおり、10㎡以下であってもカーポートやプレハブの物置を増築する敷地が防火地域や準防火地域であれば、
当然、建築確認が必要となるため、事前に行政機関や設計事務所に相談して建築確認の要・不要を明確にしておくと安心でしょう。
ケース③ 都市計画区域外の敷地で増築をおこなう場合
極まれなケースですが、土地の用途指定が指定されていない＝都市計画区域外の敷地での増築の場合です。
都市計画区域外の土地の場合は、原則として10㎡を超える増築であっても建築確認の申請は不要です。
ただし、自治体によって解釈が異なることもあるため、都市計画区域外とわかっていても、事前にしっかり確認しましょう。
家を建築する時点で都市計画区域外であったとしても、増築を考えた時点では用途地域に指定されていることもあります。
土地の扱いについては最新の情報を入手するよう心がけましょう。
ケース④ 10㎡以下の増築後さらに10㎡以下の増築をおこなう場合
このケースの増築は原則として認められません。
「50㎡の増築をする場合でも、10㎡以下の増築を5回繰り返せば建築確認の申請が不要なのでは？」しかし、それはNGです。
その後、その建物を売買したり増改築したりする場合には、建築確認申請がたいへん困難になります！要注意です。
行政や建物の広さによっても費用は異なります。
一般的な住宅であれば、10,000円～19,000円程度が多いようです。
また確認申請には中間検査申請や完了検査申請にも費用が掛かります。
住宅の階数や広さ、申請先によって費用は異なってきますので、その点はご注意ください。
リフォーム会社や建築士に申請をお願いする場合は、15万～25万が相場になります。
申請だけを依頼することはないので、リフォームの見積もりの中に含まれている場合や申請代行費のように表示されていたりします。
①建ぺい率いっぱいの建物
新築時に建ぺい率の限度いっぱいまで建てた物件は、建築後に建ぺい率自体が緩和されていない限り、増築を行うのは難しいです。
②3階建てへの増築
元々2階建てだったものを3階建てに増築するのは難しい場合が多いです。
基礎部分のつくりが異なるため、3階建てを想定していない造りになっていることが多いからです。
③なる工法での増築
工法の違いは、地震時などの揺れの違いにつながり、接続部分に通常以上の負担がかかってしまいます。
そのため新たな空間を別工法で増築するのは、難しい場合が多いのです。
④既存不適合建築物
建物を建築した当時は建築基準法の基準に適合していたのですが、その後の法改正によって改正後の基準に適合しなくなった建物の事を言います。
具体的には昭和56年6月以前に建てられたものは現行法に適合していないため、既存不適合建築物となっています。 また、各自治体の条例によって定めているケースもあるため、事前にリフォーム会社の建築士などに確認するようにしましょう。
建築確認が不要で固定資産税が課せられるのは、以下の3点をすべて満たして建物として認められた場合のみです。
①屋根があり、3方以上の外周壁や建具で囲われていること（外気分断性）
②基礎等で土地に固定されていること（土地定着性）
③居住・作業・貯蔵などに利用できる状態にあること（用途性）
ただし、建築確認と固定資産税は管轄が違い、判断基準も異なるため、建築確認が不要なカーポートやプレハブの物置などでも
固定資産税がかかるケースがあるので確認しておきましょう。
①カーポートに固定資産税がかかる場合
柱が土地に定着し屋根が設置されていて、なおかつ3方に壁があるカーポートは、上記の条件3点を満たすことになり固定資産税がかかります。
逆に、柱が土地に定着し屋根が設置されていても、まわりに壁のないタイプのカーポートであれば固定資産税は課せられません。
②プレハブの物置に固定資産税がかかる場合
プレハブの物置は、屋根があってすべての面に壁があるものが一般的です。
こうしたプレハブの物置を土地に基礎を定着させて建築していれば、上記の条件3点を満たしているため固定資産税が課せられます。
ただし四隅にコンクリートブロックを置き、その上にプレハブを乗せただけの設置型物置であれば、
②の条件を満たさないため固定資産税は課せられないということです。
まとめ
今回は家の増築をお考えの方に向け、増築にともなう建築確認についてお伝えしました。
建築確認については、基本的に不要とされる10㎡以下の建築物でもケースによっては必要となることがあります。また10㎡以下で建築確認が不要な建築物であっても、増築することで固定資産税がかかるケースもあるので、事前にきちんと確認し、計画しましょう。
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