こんにちは！Nice-D(ナイスディ）株式会社！
今回は、少し気になるワ－ド「事故物件」について知っておきましょう！
買う場合も売る場合も気になりますよね。
不動産の売買契約では「瑕疵担保責任」(＝2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」)を問われることがあります。
瑕疵とは「契約対象物にある欠陥」と捉えてみましょう。瑕疵には①心理的②環境的③物理的④法律的の4つがあります。
このうち①心理的瑕疵がある物件を「事故物件」と言います。
所有物件が瑕疵物件になった場合、所有者は、入居者への告知義務があります。
①心理的瑕疵＝その事実を知っていれば契約（購入）しなかった」というケース・人の感情面や心理面で「好ましくない」「不快だ」と感じる事象
不動産取り引きの対象物件に存在する欠陥で、代表例として、過去に室内で自殺や火災による死亡事故などです。
事故物件と呼ばれるほとんどは、その物件で人が自然死以外の特殊な事情により亡くなった場合です。
また、自然死であっても発見までに時間がかかった場合など、状況によっては事故物件とみなされるケースもあるので注意しましょう。
これは賃貸物件でも売却物件でも同様です。
過去にこのような履歴があるにもかかわらず、告知しないで取り引きをすると、契約違反に該当する場合があります。
・殺人・自殺があった場合
・事件・事故による死亡があった場合
・物件の隣や周辺で火災などの災害や事件があった場合
②環境的瑕疵＝生活環境に関して、快適な生活を送れない要因となる欠陥
・周辺に暴力団事務所がある
・カルト宗教団体の拠点が近い
・火葬場や葬儀場が視界に入る
・ゴミ処理場、原子力発電所、産業廃棄物処理場、刑務所、風俗店などの施設がある
このような瑕疵があると、物件そのものには原因がなくても、買主の目的を達成することができないと判断されるケースがあります。
この場合も、瑕疵があると説明しなかったことを契約違反とした裁判事例もあります。
③物理的瑕疵＝「物件自体に欠陥がある」⇒ 構造的・性能的な欠陥
・屋根やサッシから雨漏りしている
・シロアリ被害が発生している
・柱や基礎部分などの構造上主要な部分にヒビが入っている
・台風により床上浸水した
・土地が地盤沈下している
・土壌汚染が生じている
引き渡しまでに発見できるもの、引き渡し後に発見される場合もあります。
こういった事実ももちろん売主に告知義務があります。
告知したうえで買主が価格面などの調整によって納得した場合は、瑕疵担保免責となります。契約不適合に該当すると、契約不適合責任に関する売主の負担については、当事者間の協議により民法上の「不適合の事実通知」期間を短縮する特約も可能になっています。
ただし売主が宅地建物取引業者の場合は、最低2年間の契約不適合責任を負担するよう宅地建物取引業法で定められています。
④法律的瑕疵＝取り引き時点で法律に適合していない部分がある・または買主が目的とする行為に対して受ける法律上の制限について、事実と違う説明がなされた・故意に説明をしなかったりするもの。
代表的なケースとして、再建築不可物件の取り引きや違反建築の取り引きなどの場合は、買主に対して十分な説明をしなければなりません。
また、違反建築(＝建築物に対して規制を行う法律に抵触する建築物)も法律的瑕疵に当たります。主に次のような法律があります。
・計画道路の予定地であるため、建物の建築に制限がある
・現行の法律には適合していない既存不適格物件
・接道義務を満たしていないため再建築不可の物件
1．建築基準法
2．都市計画法
3．消防法
4．宅地造成等規制法
ただし、取り引き時点でこれらの法律に違反している状態であっても、新築の時点では合法だった建築物もあります。
これは「既存不適格建築物」と言い、現状のままで使用する分には法律上問題になりません。
事故物件は買主に敬遠される傾向にありますが、気にしない買主もいます。
ただし、売主が事故の内容や当時の状況などについてどこまで把握しているのかという面も取り引きの合法性に影響するでしょう。
売却には告知義務が課せられます。
不動産取り引きでは、売主が知っていた事実や宅地建物取引士が調査した結果について、重要事項の説明をしなければなりません。
事故物件などの心理的瑕疵のある物件についても告知義務があり、知っていながら告知しなかった場合は告知義務違反となる場合があります。
事故物件であることを売主が告知せず売却した場合は、買主や仲介した不動産会社から損害賠償請求をされる可能性があります。
どのくらい前まで？一般的には約7年前までの事故が告知義務に該当するとの認識もあります。
しかし、もっと古い事故についても告知義務違反とされた裁判での事例もあり、明確な基準はありません。
事故物件の場合の相場価格・成約価格は？
不動産の売買では常に相場価格を目安として考えます。
まず、事故の内容が重要なポイントになります。その物件の前の居住者が死亡した状態で発見された場合と、救急車で病院に搬送後に死亡した場合では、買主に与えるイメージはかなり違います。
（病院で死亡したケースまで事故物件として扱うのかという根本的な問題もあります。）
自殺と殺人事件でも与える印象は違いますが、買主の心理的な影響は個人差もあり、一概に言えません。
また、病死や自然死の場合でも、事故物件として告知するケースもあります。
一般的な相場として通常物件と事故物件を比較した場合、孤独死や自然死の場合は10～20％、自殺の場合は20～30％、殺人などの事件の場合は30～50％程度の割引が必要となります。
気にしない買主には「事故物件なら安く買える」というメリットもあります。
事故物件の場合は、買主が最終的に買いたい価格を提示し、売主が納得することにより合意が成立するのが実態です。
実際に売却する時点での「売り出し価格」をどのように設定するかは別問題です。
事故物件は「告知事項あり」などと表示して情報を発信することが多く、買主側も事故物件だと認識したうえで、売り出し価格について判断します。
「どこまで下がるのだろう？」と様子を見るので、商談に結びつく可能性のある売り出し価格を提示しなければなりません。
売り出し価格を決定するためのプロセスが「不動産査定」です。
売却事例を自分で調べただけでは分かりにくい特殊なケースは、複数の不動産会社に査定を依頼し、この査定額を参考に売り出し価格を決定します。
査定の依頼時には、事故物件であることと事故の内容を不動産会社に伝えなければなりません。
複数の会社に査定を依頼する方法として、最近は「一括査定サイト」を活用する売主が多くなっています。
事故物件でも、相場価格とあまり変わらない価格で取り引きされる事例もあります。
①清掃・リフォームを行う
事故物件には、通常の生活では生じないような汚れが床や壁に付着していることがあります。
臭いが消えないケースもあり、清掃専門業者に依頼するほうが望ましいでしょう。
可能であればリフォームにより内装を一新するのも1つの方法です。
事故が発生すると救急車や警察車両が駆けつけることがあり、必ずといってよいほど近所に知れ渡りますが、時間をおかずにリフォームなどをすれば、悪い印象を薄めることができるかもしれません。
事故が発生した事実は消えませんが、嫌なイメージを払しょくすることはできるでしょう。
②更地にする
建物を解体し更地にすることもイメージを変える効果があります。
事故が発生した事実をなくすことはできませんが、買い手の印象は変わります。ただし、更地にしても告知義務はあります。
また、同じ更地でも「更地渡し」の条件で売り出すのは、売買価格の面であまり効果があるとは言えません。更地渡しであれば解体費用を売買代金から充当可能なので、売主が自己資金で解体費用の負担をしないで済みますが、買主にとっては「現状渡し」に近い印象があり、値下げ交渉の要因になることが多いのです。
③再利用＝コインパーキングや駐車場として
建物を解体して跡地をコインパーキングや駐車場として活用することが可能であれば、売却する必要はないかもしれません。
将来売却するにしても、時間が経てば事故の印象は薄くなります。ただし売却する場合には、過去のことであっても事故の告知を行うことが望ましいと言えます。
駐車場以外にも、資材置き場や市民農園、貸倉庫など、居住用以外の賃貸活用方法もあります。そのエリアの需要状況によって活用方法を検討しましょう。
④買取してもらう
不動産会社に買取ってもらう方法も有効的です。
事故物件は、通常の物件と比較して、売買価格が下がるのが一般的です。買取の場合も事故による評価損のため、相場価格よりは可能性が高いと考えられます。
でも、不動産会社は事故物件であることを織り込んだ価格で買い取るため、買取では事故物件であることの精神的、金銭的負担が軽減されます。
なかなか売れない時は不動産会社に相談してみるのも有効です。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
