不動産売却でインスペクションは必要？メリットや費用を解説！

安全な不動産売却を実現するために、インスペクションは重要な役割を果たします。
ただ「インスペクションとは何？必要なの？」と疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。
今回は不動産売却のインスペクションとは何か、メリットや費用も含めて解説します。
福岡市早良区、大野城市で不動産売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却におけるインスペクションとは

インスペクションとは専門資格を持つ方に建物を見てもらい、劣化状況を確認することです。
2018年の宅地建物取引業法の改正により、インスペクションを取り巻く環境は大きく変化しています。
ここからは、不動産売却のインスペクションとは何かご説明します。

インスペクションとは

インスペクションとは英語で「検査」を意味していて、「建物状況調査」と呼ぶこともあります。
建築の専門家が不動産売却する建物を目視で調査し、劣化部分の報告や修理の必要性についてアドバイスするものです。
インスペクションは国土交通省によって定められたものとそうでないものの2種類があります。
本記事では国土交通省によって定められたインスペクションを対象にご説明しますので、混同しないようにご注意ください。

インスペクションの検査対象とは

インスペクションでは「建物の構造耐力上主要な部分」や「雨水の侵入を防止する部分」が検査対象です。
建物の構造耐力上主要な部分とは、建物の自重や積載荷重、地震などの外力から支えている構造材を指します。
具体的にはバルコニー、外壁、柱、梁、土台、基礎、床、壁などです。
雨水の侵入を防止する部分とは、小屋裏、屋根、軒裏、天井などを指します。
まずはこれらの検査対象を目で見て、雨漏りやシロアリ被害、基礎のひび割れなど建物の劣化状況を調べます。

インスペクションの説明義務化

2018年の宅地建物業法改正により、インスペクションの説明が義務化されました。
義務化されたのは宅建業者である不動産会社がインスペクションに関する説明をすることです。
説明の義務化によりインスペクションの利用を促進し、既存住宅の流通を活性化させることが目的です。
不動産会社は不動産売却を進める中で、以下の3つの義務を負います。

• 媒介契約締結時にインスペクション事業者をあっせんできるかどうか説明する義務
• 重要事項説明時にインスペクションの結果を説明する義務
• 売買契約成立時に当事者双方が確認した事項を記載した書面を交付する義務

説明を受けた後インスペクションを実施するかどうかは、売主の判断に委ねられています。

インスペクションの実施時期とは

インスペクションは売主がおこなうケースと買主がおこなうケースの2種類があります。
売主がおこなう場合は、不動産会社と媒介契約を結び売却活動を始めるまでの期間に実施するのが一般的です。
インスペクションの結果で修理が必要な部分があれば、修理してから不動産売却に移ります。
買主がインスペクションを実施するタイミングは、買付証明書を提示して売買契約を結ぶまでの期間です。
売買契約締結前なので、インスペクションで深刻な劣化が見つかると買主が購入をキャンセルする可能性があります。

インスペクションの所要時間とは

インスペクションの所要時間は検査する建物の規模にもよりますが、だいたい3時間程度です。
インスペクションをおこなう時点で、売主が居住中であっても問題ありません。

インスペクションをおこなう資格者とは

国土交通省の定める講習を修了した「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士がおこないます。
宅地建物取引業法に定められたインスペクションをおこなえるのは既存住宅状況調査技術者のみです。
そのほかにも民間資格がありますが、宅地建物取引業法に定められたインスペクションは実施できません。

不動産売却でインスペクションを実施するメリット

インスペクションは手間と費用がかかりますが、不動産売却する売主はさまざまなメリットを享受できます。
ここからは、不動産売却でインスペクションを実施するメリットを3つご紹介します。

メリット①早く高く不動産売却できる

インスペクションのメリットとして、不動産売却がスムーズになる点が挙げられます。
全国宅地建物取引業協会連合会の「2017年土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果」を見てみましょう。
インスペクションの利用効果は「自宅の売却が希望価格で売れた」が64.3%で最も多い結果でした。
次いで「買い手が早く見つかり売却がスムーズにできた」が51.8%でした。
インスペクションを実施すれば建物の状況を正確に伝えられます。
そのため買主の安心感が高まり、早期・高値での売却が可能です。

メリット②不動産売却後のトラブルを防止できる

不動産売却後のトラブルを防止できる点もインスペクションが持つメリットです。
契約書に記載されていない物件の不具合が見つかると、売主は契約不適合責任に問われる可能性があります。
買主は補修や代金減額などを請求できる権利を持っているため、売主にとっては大きなリスクです。
最悪の場合、契約解除となり不動産売却が白紙に戻るケースもあります。
インスペクションを実施しておけば、物件の状況を細かく把握することが可能です。
インスペクションの結果を買主に告知し契約書に記載しておけば、トラブルを気にせず安心して不動産売却できます。

メリット③既存住宅売買瑕疵保険に加入できる

インスペクションで劣化や不具合がないなど一定の条件を満たせば、既存住宅売買瑕疵保険に加入できます。
既存住宅売買瑕疵保険とは、万が一中古住宅に欠陥が見つかった場合に住宅専門の保険会社に保証してもらう制度です。
保険の加入条件は国土交通省の定めたインスペクションに合格していることが前提になります。
そのため既存住宅売買保険に加入したい場合は、インスペクションを依頼しなければなりません。

不動産売却におけるインスペクションでかかる費用

不動産売却でインスペクションをおこなう場合、費用が発生します。
ここからは不動産売却でのインスペクションの費用についてご説明します。

インスペクションの費用相場

インスペクションの費用相場は事業者によっても異なりますが、基本料金は5万円前後です。
またマンションか一戸建てかによっても基本料金は変わります。
基本料金からさらに踏み込んだ調査をおこなう場合はオプション料金が1万円〜8万円かかります。
インスペクションの後、報告書を作成してもらう費用はだいたい1万円です。
基本料金・オプション料金・報告書作成費用を合計すると、10万円以上かかることもあります。

修理費用がかかる場合もある

インスペクションの結果、修理が必要な場合は、別途修理費用が発生します。
大規模な修理をする場合は、修理費用は高額になるでしょう。
もちろん修理しないままでも買主に告知すれば、不動産売却は可能です。
しかし不具合が残っている分、売却価格は安くなるでしょう。
修理費用と売却価格のバランスを見極めることが大切です。

まとめ

インスペクションによって現在の建物の状況を把握できれば、売主も買主も安心して不動産売却できます。
インスペクションの結果を踏まえて適正な売却価格を設定し、スムーズな不動産売却につなげましょう。
私たち「ナイスディ」は福岡市早良区、大野城市で不動産仲介・買取をおこなっています。
不動産売却でインスペクションを実施するか迷っている方は、ぜひお気軽にご相談ください。