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リバ－スモゲ－ジとリバ－スリ－ス
2023-02-06
「リースバック」と「リバースモーゲージ 」という言葉を耳にする機会が増えています。
どう違うのか？どういう内容なのか？まだ、よくわかない・・・と首を傾げてしまいますよね！
Nice-D（ナイスデ-）株式会社で、少し取り上げてみたいと思います。
どちらも不動産を活用した資金調達方法の1つですが、その仕組みには大きな違いがあります。
「リバースモーゲージ 」と「リースバック」とは？
不動産を活用したローン(＝資金調達方法)の一種ですが、それは仕組みは異なります。
売却代金なのか借り入れなのかが大きな違いです。
なかでも、受け取った資金が「売却代金」なのか「借り入れ」なのかという部分は大きな違いです。
リースバックで得る資金は自宅の売却代金なので、資金の使い道に制約がありません。
一方でリバースモーゲージは自宅を担保として金融機関から資金を借り入れることになります。
そのため、資金の使い道に関しては「生活資金に限る」などの制約があります。
「リバースモーゲージ 」
「リバース」は「逆」、「モーゲージ」は「抵当権」という意味です。
一般的な金融ローンでは、一度融資を受け、返済が発生し返済していきます。借入残高は減少してきます。
しかしリバースモーゲージでは、限度額内であればどんどんお金を借りていくことができます。
そうなれば、一般的な融資とは逆に借入残高が増えていくのです。
銀行から借り入れをおこなうのがリバースモーゲージです。
自宅を担保にして金融機関から融資を受けながら、自宅に住み続けられるというシニア向けのサービスです。
資金の受け取りに関しては、一括で受け取る方法のほか、毎月一定額を受け取る方法や上限額までを随時に受け取る方法があります。
そして、借り入れた資金は、契約者の死亡後または契約期間終了後に、物件を売却してまとめて返済する仕組みです。
リバースモーゲージで受け取るお金は、あくまでも金融機関から借り入れたお金なので、資金使途に制限があります。
主に高齢者が対象となっており、老後の資金が足りなくなったときなどに利用されます。
家を担保にすることでお金を借りることができる仕組みとなっています。
最大の特徴は、融資を受けるにもかかわらず、契約期間に支払うのは利息のみで済むので、契約中の支払いにかかる負担が少ないことです。
そのためリバースモーゲージを利用すれば、収入が減ってしまった老後にでも豊かな生活を送ることができます。
元金を返済するのは、契約者の死後、または契約が終了したときになります。
家を売却することで、一括で返済するという仕組みになっています。
［リバースモーゲージに向いている方］
・年金収入だけでは不安
・相続人に自宅を相続する意思がない
リバースモーゲージを利用すると、年金のように毎月一定額を受け取ることが可能です。
月々の返済は利息だけと比較的少額なので、年金だけで老後資金に不安を感じている方などに向いてます。
また、不動産が原因で相続トラブルになるのを避けたい場合にも、リバースモーゲージがおすすめです。
不動産は、現金や預貯金のように均等に分割できないため、分割方法を巡って相続人同士で揉めることも多くなります。
リバースモーゲージを利用して自宅を現金化しておけば、相続人同士の話し合いが円滑に進み、トラブル発生の防止に繋がります。
「リースバック」＝売却代金を受け取る
リースバックとは、今住んでいる自宅を売却したあとも、賃貸物件としてそのまま住み続けられるというサービスです。
流れとしては、まず自宅を売却してまとまったお金を受け取ります。
その後は、自宅を買い取った不動産会社と賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで住み続けられる仕組みです。
銀行から融資を受けるわけではないため、資金の使い道に制限はありません。
また、契約内容によっては将来的に自宅を買い戻すことも可能です。
［リースバックに向いている方］
・住み替えのための費用が必要
・家の維持管理から解放されたい
高齢になりサービス付き高齢者住宅への住み替えを検討している方は、リースバックであれば自宅の売却資金を、家具の買い替え費用や入所一時金などに利用できます。
売却したあともしばらくは自宅に住めるので、落ち着いて希望条件に合う住み替え先を探せるでしょう。
また、リースバックは、家の維持管理から解放されたい方にもおすすめです。
売却後は建物を自分で補修したり、修繕のたびに業者を呼んだりする手間が不要になり、それに伴う出費も抑えられます。
・制限などをくぐれなかったとき
リバースモーゲージをするためには制限が多いことから、それらの制限をクリアできるかどうかがポイントとなります。
年齢が55歳よりも若い場合や、資金の利用目的が生活費以外である場合、戸建て以外の物件を扱いたいときなどはリースバックの方が適しているでしょう。
・家の所有権を手放すことに抵抗を感じない場合
思い入れのある家に、所有権を持ったままで住み続けたいという人もいるでしょう。
所有権の所在に関心がない場合のみ、リースバックを検討することができます。
・借金をする」ということに抵抗を感じるとき
「借金」という言葉には抵抗感を覚える人も多いかもしれません。リバースモーゲージは借金となってしまいますが、リースバックは借金ではありません。
「借金」という響きに抵抗を感じる場合はリースバックを選びましょう。
【リバースモーゲーとリースバックの類似点】
①引っ越さずにまとまったお金を得ることができる
資金必要な時に家を売却すると、早いうちに家を明け渡さなければならなくなります。
しかし、リースバックやリバースモーゲージでは、契約が続いている間は家を出る必要はありません。
資金を調達しているのに、家を開け渡さずにこれまでの生活を維持することができるという点が両者のメリットとなっています。
②利用する人の特徴
老後の資金に不安がある人が利用するという点が共通しています。
老後に急に資金が必要になった人や、老後の生活を豊かにしたい人などがリースバックやリバースモーゲージを利用しています。
メリットについて
【リバースモーゲージのメリット】
①資金を調達できる
シニア向けのサービスなので、高齢であっても借り入れが可能。
また、月々の返済は利息分のみなので、預貯金を切り崩さず、万が一のときに備えて老後のための資金をお金を確保しておけます。
老後には生活費、急な入院費、老人ホームへの入居費用など、何かとお金がかかります。
そのための資金をリバースモーゲージによって工面することができます。
お金の受け取りは、一括にすることも、毎月少しずつ受け取ることもできます。
②自宅を手放さずに済む
引っ越しをしなくて済む。
リバースモーゲージによる資金調達では、自宅の所有権を手放す必要はありません。
高齢者にとって、引っ越しは簡単にできることではないでしょう。
長く住んだ場所を離れたくない・引っ越す気力体力が不安・と考える人も多いでしょう。
リバースモーゲージであれば、基本的には、自分が死ぬまではこれまで通りの家に住むことができるのです。
③借金を返し切ることができ、遺族に負担が残らない
リバースモーゲージは実際のところは借金であるため、返済の負担が大きいのではないかと不安に思う人もいるかもしれません。
しかし、リバースモーゲージは借金を返す負担が大きくならないような仕組みになっています。
リバースモーゲージでは、家を売却することで借りたお金を返済します。
そのような形で一括で返済するため、自分の死後、家族に金銭的な負担をかけることはありません。
借金の負担を子供に遺してしまうことがないというのは大きなメリットになり得ます。
【リバースモーゲージのデメリット】
①利用条件が厳しい
リバースモーゲージを利用には「相続人になる方全員の同意が必要」「年齢が55歳以上である」など多くの条件があります。
市圏にある物件でないと利用できないなど、地域による制約もあるため、そもそも申し込めないという場合もでてきます。
②融資に限度額がある
また、リバースモーゲージにおける融資限度額は、担保となる不動産の評価額に基づいて計算されます。
存命期間中に融資限度額まで使いきってしまうと、融資が途絶え支払い利息だけが増え続けることになります。
【リースバックのメリット】
①年齢や対象物件などの条件が緩く利用しやすい
リースバックの場合、個人所有の一戸建てやマンションのほか、法人が所有している事務所や工場なども利用可能です。
また、資金使途に制限がないため、生活費はもちろん事業の運転資金など、さまざまな用途に活用できます。
②固定資産税の支払いがなくなる
自宅の売却後は、固定資産税や建物の修繕費などを負担せずに済みます。
【リースバックのデメリット】
リースバックでは、自宅を売却したあと賃貸借契約を結ぶことになるため、毎月家賃が発生します。
賃料は自宅をいくらで売却するかによって異なり、売却価格によってはその後の家賃が高額になるかもしれません。
また、リースバックの場合、借家契約によって居住期間が2年のみとされるケースも多いです。
いつまでも住み続けられるとは限らないため、契約時には内容をしっかり確認するようにしましょう。
けます。
メリットについて
①売却か借金か
・リバースモーゲージ・・・返済の義務が発生＝借金をすること。
・リースバック・・・売却によって資金を調達＝借金ではない。
②資金の利用用途に制限があるか
・リバースモーゲージ・・・お金の使用用途に制限がある場合が多い。
主に老後の生活資金として使うことが目的でなければならず、投資資金とすることはできません。
・リースバック・・・得た資金の利用目的に制限はない。生活費としても、事業への投資にも使用することができる。
③売却できる物件は何か
・リバースモーゲージ・・・取り扱える物件に制限がある。基本的には戸建てでなければNG、マンションもNG。
対象エリアも限定されている。場所によっては扱ってもらうことができない。
・リースバック・・・戸建て、マンション、オフィス、工場など、さまざまなものが対象となる。
④家の売却のタイミングと所有権
・リバースモーゲージ・・・地価や家の状態、金利の影響を受ける。不動産の価値や金利が変動することがあるため、契約時の計画通りにはいかないこともある。
不動産の価値が下がり、金利が上昇した場合は、リバースモーゲージをすることで損をしてしまう可能性もある。
家の所有権を手放すのは家を出てからになるので、自分の生前に家の所有権を手放すことは基本的にはない。
自分の死後に家を売却するという契約を結んだ場合には、家の所有権をずっと持ち続けることになる。
・リースバック・・・家を売却して一括で資金を得るため、価格の変動による影響を受けない。売却後は、家の所有権を手放した状態で家に住み続ける形になります。
⑤抵当権がある場合の取引
・リースバック・・・住宅ローンが完済されてなく、抵当権が残ったままでも家を売却できる。
・リバースモーゲージ・・・抵当権がある物件は取り扱うことができない。
⑥支払い
・リバースモーゲージ・・・利息のみ。
※借金のような状況ですが、毎月返済していくわけではなく、契約の終了時に家を手放す形で返済することができる。
・リースバック・・・家賃のみ。
※家を買い戻す場合はその際に、買い戻しのための資金も必要となります。
⑦買い戻し
・リバースモーゲージ・・・買い戻しをすることはできない。自身の死後に家を売却することで借金を返済するため、買い戻しは想定されていな。
・リースバック・・・一度売却した家を買い戻しすることができる。
⑧保証人が必要か、相続人の同意が必要か
・リバースモーゲージ・・・保証人や、相続人の同意が必要。手続きの面倒さがある。
・リースバック・・・保証人や、相続人の同意は必要ない。
⑨利用者の制限の有無
・リバースモーゲージ・・・高齢者を対象としているため、年齢が55～65歳以上でなくてはならない。
契約者が子供と同居している場合は利用することができない（夫婦2人暮らし、またはひとり暮らしである必要がある）
リバースモーゲージは個人向けの制度であるため、法人はこれを利用することはできない。
・リースバック・・・利用者に対して年齢や収入による厳しい制限はない（成人しており、判断能力がある人であれば誰でもOK）
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
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