こんにちは！Nice-D（ナイスディ）株式会社の熊谷です。
今回は、店舗付住宅(＝店舗併用住宅)の売却について！です。
店舗併用住宅とは、一階部分が小売業の店舗で、二階部分に住居を備えた建物のことです。
「店舗住宅って売りにくそう」「更地にして土地だけにしたほうが売れるのでは」と不安に感じると思います。
確かに、一般的に店舗併用住宅は売却しづらい物件といわれています。しかし、店舗住宅であっても売却は可能です。
住宅・土地統計調査(＝5年ごとに総務省が実施している)のデータ(平成30年版)を見てみましょう。
表デ－タ
全国の空き家のうち、店舗その他併用住宅の割合が2.7%、その内で売却に出されているのはわずか2.9%、全国で7,000軒しかないことがわかります。
空き家となっているのに売却に出されていない理由は、それぞれ異なります。
しかし、考えようによっては、売りに出ている店舗住宅が少ないことは、「競合が少ない」と捉えることもできます。
店舗住宅の需要が少なくても、売りに出されている物件も少なければ、売れる可能性は高いと言えます。
まずは売却に出してみることが大切です。
一般に住宅を購入する際に、その資金は住宅ローンを組み調達することが多いのですが、店舗併用住宅では、店舗部分の費用は住居として利用されないため、
住宅ローンは住居部分のみの適用となってしまいます。
大きな額の費用を現金などで用意できる買主は限られます。
この理由から店舗併用住宅を求める買主は少なく、店舗のみを探していて自宅を別に構えている買主が多いのです。
また、店舗併用住宅の売却時には、店舗で使っていた業務用の大きな什器や設備の処理に悩まされます。
例えば、飲食業の場合の業務用の冷蔵庫・カウンター、小売業の場合の巨大な商品棚など個人でのは、なかなか大変です。
そこで、『居ぬき物件』として売却する解決法がお勧めです。
居ぬき物件とは、店舗の設備や什器をそのまま残した状態の物件のことです。
つまり、使用していた什器や設備をそのまま処分の手間をかけずに売却できます。
使い古した設備がそのままの状態では買い手が決まらず売却しにくい・費用をかけてリノベーションしたり更地にしたりしてしまう前に、
居ぬき物件は売主にも買主にもメリットを考えてみましょう。
［メリット]
・売主…店舗設備の撤去の手間とコストが不要になる
・買主…同業種で新規事業展開の際の初期投資が抑えられる
・居ぬき物件は業種が限定されるため業種でマッチしやすくなり、物件と買主のマッチングを可能にするメリットもあります。
以下のような買主が想定できます。
・自営業者…自宅で店舗開業を目指す買主
・投資家…テナント経営や、賃貸物件の家賃収入を得ることを目的とする買主
これらの買主の需要と合う物件ならば相場以上の売却額も見込めます。買主に出会えるように信頼できる不動産会社を頼りましょう。
①店舗併用住宅の売却時の注意点として譲渡所得税の控除が挙げられます。
譲渡所得税は不動産を売却した利益にかかる所得税です。
☆利用すべき控除特例
譲渡所得税は居住用の不動産を売却した際に3000万円の特別控除（譲渡所得から3000万円まで控除され、譲渡所得が3000万未満の場合は税金がかからない）が受けられます。
店舗併用住宅でも居住部分に関して特別控除を受けられるので利用しましょう。
確定申告の際は、計算方法が難解だと思われる方は、税理士などに依頼すると良いでしょう。
申告の際の不明点は不動産会社や税務署などで確認できます。
②リフォームせずに現状のままで売却
店舗住宅は、店舗部分含め、リフォームせずに現状のまま売却することが基本です。
特に築年数が古いケースでは、リフォームして新しくしたほうが売却しやすいのではと思いがちです
購入する側は、できるだけ安く物件を購入し、自分の好みでリフォームをして理想のお店をつくりたいと考えている人もいます。
あるいは居抜きのまま安く買い取り、少ない資金でスモールスタートしたい人もいるでしょう。
先にリフォームをしてしまうと、自分でリフォームしたい人がターゲットから外れてしまいます。
また、リフォームしたからといって、その資金が回収できるとも限りません。
まずは、住宅部分を含めて現状のままでの売却を進めましょう。
③備品・リース品の一覧を作成しておく
残されている設備や什器の一覧を作成することが大切です。
備品ごとに、所有権がだれにあるのか、どれを残すつもりなのかなどをリストにしましょう。
確認をきちんとしておかないと、空調を転居先に持っていきたい場合、買主は当然残していくと思っていたなどのトラブルになりかねません。
設備を残していくときには、購入年度や不具合の状況等も詳細に書き記し、引き渡すまでに動作確認をしてもらうなどして購入後のトラブルをできるだけ未然に防ぐ努力が必要です。
また、備品のなかにリース品があるケースでは、買主に説明したうえで、リース会社に返却するのか、残債を清算して買主に引き渡すのかを決めておきましょう。
④ローン
買主の方が住宅ローンを組めるのは住宅部分のみです。住宅ローンは、あくまでも居住用物件に対しての融資なので、店舗部分は対象外となります。
店舗部分に関しては対象外となることを、買主に理解してもらっておく必要があります。
資金が不足する場合には、店舗部分については、別に事業用ローンを組む必要がでてきます。
また、フラット35などの住宅ローンについては、居住部分の床面積が住宅の総床面積の半分以上なければ組むことができない等、細かな規約があるので、場合によっては融資を受けれない場合もあります。
買主が住宅ローンを組めないような店舗住宅の場合、現金一括か住宅ローン以外の融資でしかその物件を購入できないため、買主が見つかるまでに時間がかかる可能性が高くなることを踏まえておきましょう。
⑤再開発計画を調べておく
店舗住宅に限らず、不動産の売却を考えるときには、そのエリアに再開発計画がないかを確認しておきましょう。
特に店舗住宅が駅前などの市街地にある場合など、自治体が地域の活性化が利便性の向上などの目的で、再開発を計画していることがあります。
再開発は、一般的に巨額な税金が投入されて行われるので、今の店舗住宅を高額で買い取ってもらえるなど思わぬ価値を生みだすかもしれません。
また、土地区画整理事業の対象エリアに含まれた場合には、いびつな形の不整形地が整った整形地となり、結果、地価が上がる可能性もあります。
再開発計画や土地区画整理事業は、店舗住宅がある自治体の都市計画課など担当部署に確認しておきましょう。
①不動産会社を仲介に売却する
店舗住宅を売却するときには、まずは不動産会社に依頼して、居抜きでの仲介で売却活動をするのがおすすめです。
駅前など立地が良ければ、意外とすんなりと買主が見つかる可能性もあります。場合によっては、相場よりも高く買いたいという人が見つかるかもしれません。
一般的に仲介での売却は時間がかかりますが、売り急いでいるのでなければまずは不動産会社に仲介を依頼しましょう。
②古家付き土地として売る
店舗住宅としての需要が見込めない場所や、住宅の劣化が激しかったりするケースであっても、古家付き土地としての売却が可能です。
古家付き土地として売却する場合は、購入者が建物を解体することを前提として、解体費用を差し引いたうえで売却価格を決めます。
古家付き土地として売却活動を行うと、店舗住宅がほしい人だけでなく、その土地に魅力を感じる人にもアピールできることがポイントです。
なかなか買い手が見つからない、できるだけ早く売却したい時には、古家付き土地としての売却も視野に入れるといいでしょう。
③不動産会社に買取してもらう
店舗住宅は、不動産会社に買取してもらうのも方法も一つです。
☆不動産仲介と買取の違い
不動産会社が買い取る場合は、リフォームや更地にしての売却が前提となるので、一般的に市場価格よりも2〜3割程度安くなります。
買取の場合は、通常なら発生する仲介手数料が不要になるケースがほとんどです。また、売却後の契約不適合責任を問われないメリットもあります。
仲介と比較すると売却までが、スピーディな点も買取のメリットです。早く売却したい事情があるなら、不動産会社に買取の見積もりを依頼してみましょう。
まとめ
店舗併用住宅は一般の住宅に比べ買主の数が少なくなかなか売却が決まらない傾向にあります。
しかし、店舗併用住宅や所有物件の特性を生かしマッチする買主に出会えれば可能性は広がります。
店舗併用住宅を納得できる形で売却し次の一歩を進んでください。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
