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不動産売却における確定申告について！
2023-01-04
あけましておめでとうございます！
本年も Nice-D（ナイスディ）株式会社をよろしくお願いいたします。
さて、3月に向かい確定申告の時期に向かいます。
不動産売却において、確定申告が必要か気になるところです。
土地を売却した時の確定申告について
確定申告が必要なケース
①譲渡所得が発生する場合
土地を売却して得た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得は給与所得などと分離して課税され、確定申告が必要です。なお、土地を売却して損失が発生した場合は、土地の売却に関する確定申告は不要です。
譲渡所得の計算方法 ： 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費＋譲渡費用）
(例)土地を5,000万円で売却、売却手数料などの譲渡費用が200万円、土地の購入費用が4,000万円だった場合は譲渡所得が発生します。原則として確定申告が必要です。
譲渡所得 ＝ 5,000万円 －（4,000万円＋200万円）
＝ 800万円（＞0）
②特別控除の適用を受ける場合
土地を売却しても、一定の要件を満たすと、納税額が減額される（特例）場合があります。
納税額がゼロになった場合も、特例を適用する場合は確定申告が必要です。
☆土地を売却する際に適用できる特例について
・居住用財産の3,000万円特別控除
この特例は、自分が住んでいた家を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得金額から最大3,000万円を控除できる制度です。
自宅を売却した際に適用できます。譲渡所得が発生すると多額の税金が発生しますが、この特例を適用すれば税金を抑えられます。
売却益が3,000万円以下の場合は、納税額がゼロになります。
・10年を超えた所有の場合、軽減税率も併用できる
居住用財産の3,000万円控除は、「10年超所有の軽減税率の特例」との併用が可能です。
つまり、不動産を所有していた期間が10年を超え、3,000万円特別控除を適用してもなお譲渡所得がプラスの場合は、軽減税率を適用できます。
「10年超」とは、居住期間ではなく、所有期間(譲渡した年の1月1日時点における所有期間)であることに注意してください。
土地を貸していた場合など、そこに住んでいなくても所有していれば条件を満たします。
条件を満たす場合
【注意】適用するには確定申告が必須
「居住用財産の3,000万円特別控除」及び「10年調所有の軽減税率」を適用するためには、土地を譲渡した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。控除を適用して税金がゼロになった場合でも、確定申告が必要です。確定申告では、売買契約書のコピーや戸籍の附票など、住んでいたことを証明する書類が必要です。
・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
自宅を売却して譲渡損失が発生した場合は、一定の要件を満たすとその損失を事業所得や給与所得など他の所得と相殺できます。
これを「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、これを適用できるのは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える自宅を売却して譲渡損失が生じ、以下の2つの条件のどちらかに該当する場合です。
※「損益通算」：ある所得の損失を他の所得から控除する(相殺する)ことです。
※「繰越控除」：控除しきれなかった部分については翌年以降3年間繰り越して、その年の所得と相殺できます。
通常は、不動産を売却して生じた損失は、他の所得と損益通算(相殺）ができません。しかし、この特例を適用すると譲渡した年を含めて最長4年間、譲渡による損失を他の所得と相殺できます。
＊売却代金で住宅ローンが完済できないとき→ 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
＊住宅ローンで新たにマイホームを購入したとき→ マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
確定申告が不要なケース
土地を売却して譲渡損失が発生した場合は、原則的に確定申告は不要です。
譲渡損失が発生するケースには、売却額が取得費よりも少ない場合のほか、売却益よりも諸経費のほうが多い場合もあります。
売却に係る諸経費
・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・測量費
土地売却の確定申告に必要な書類
確定申告書には、第一表から第五表まであります。
土地を売却した際の確定申告に必要な書類は税務署でもらうか、国税庁のウエブサイトでダウンロードしてください。インターネット上の確定申告書作成コーナーでも作成できます。
申告書を正確に作成するためのポイント
土地や建物を譲渡した場合、収入金額、取得費、譲渡費用などを正しく把握し、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」を正確に計算して記載すること
①確定申告書B様式（第一表）
確定申告書（第一表）には、A様式とB様式の2種類があり、A様式は、B様式の簡易版的なものです。
土地を売却して譲渡所得の申告が必要な場合は、確定申告書B様式を使用します。
②確定申告書第三表（分離課税用）
不動産を売却したことによる申告では、分離課税用である第三表を使用します。不動産の譲渡所得税は、他の所得と分離して課税される分離課税だからです。
③譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
収入金額や取得費、譲渡費用を記載し、最後に収入金額、所得金額、分離課税の対象となった税額などを確定申告書第三表（分離課税用）に記入します。
④売買契約書のコピー
売却する土地を購入した際の売買契約書のコピーと、売却した際の売買契約書のコピーが必要です。譲渡所得を計算する際の取得費と売却収入の金額を証明するためです。
⑤建物・土地の登記事項証明書
売却した土地の登記事項証明書も、確定申告に添付する必要があります。不動産を管轄する法務局で入手できるほか、オンライン申請システムを利用して請求することもできます。
土地売却の確定申告の流れや書き方
1.確定申告に必要な書類を準備する
2.申告書を作成
売買契約書や譲渡費用の領収書などの資料をもとに、後述する「譲渡所得の内訳書」を作成し、そこで計算された譲渡収入や所得を第三表に転記します。
土地や建物を売った場合は、第三表に加えて確定申告書Bの第一表と第二表も提出します。第一表は、1年間の収入や所得、所得控除などを記入し、納める所得税額を計算するための書類です。第二表には、第一表に記載された所得の内訳や所得控除の内容を記入します。
譲渡所得の内訳書を記入する
ここでは譲渡所得の内訳書の中で、最も重要なのは2面と3面です。
この書類の作成にあたって、売買契約書や譲渡した土地・建物の登記事項証明書、代金の受け取りがわかる金融機関の通帳などを準備してください。
2面の書き方
①所在地
通常、所在地番と住居表示は売買契約書に記載されているので、そのまま転記します。
②売買契約日や引き渡した日
売買契約日は契約書に記載された契約締結年月日、引き渡した日は登記手続きが完了し、売買代金を全額受け取った日を記載するのが一般的です。
③買主の所在地・名称
買主の所在地・名称を記載します。買主が業者の場合はその所在地と名称を記載します。
④譲渡金額・代金の受領状況
土地の売買契約書に記載されている譲渡金額を記載します。また、参考情報として頭金の受取金額や、その後の代金の受取金額などを記入します。
3面の書き方
①取得費
売却した土地や建物を購入する時にかかった費用を、土地と建物に分けて記入します。
不動産を取得するためにかかった諸費用も対象になります。
諸費用は、土地分と建物分に分ける必要があります。仲介手数料や収入印紙、登記費用などは土地分と建物分に分けられてないので、土地と建物の取得価額の比率をもとに計算します。
【諸経費】
・土地の購入代金
・建物の購入代金、建築代金
・仲介手数料
・収入印紙代
・登記費用
・不動産取得税
②譲渡費用
不動産を購入したときと同様に、売却に伴って支払った費用を記入します。
・仲介手数料
・収入印紙代
・登記費用
なお、固定資産税や修繕費などは譲渡費用に含まれないので注意が必要です。
③譲渡所得の計算
取得してから売却するまでの所有期間が5年を超えているかどうかで、短期と長期に区分されます。当てはまるほうに丸を記入します。
④特例適用条文
3,000万円特別控除などの特例制度を適用する場合は、その制度の条文を記入します。
・居住用資産の3,000万円の控除：措 35条の1項
・居住用資産10年超の軽減税率：措 31条の3
⑤「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」に収入金額や取得費、譲渡費用を記載。
次に収入金額、所得金額、分離課税の対象となった税額などを確定申告書第三表（分離課税用）に転記します。
収入金額と所得金額の該当するところに、譲渡所得の内訳書の3面の「4譲渡所得金額の計算をします。」の金額を第三表に転記します。
第三表の収入金額と所得金額は短期と長期に分かれているので、譲渡所得の内訳書で丸をつけたほうに記入してください。通常は「一般分」の欄に記載しますが、長期所有で軽減税率の適用も受ける場合は「軽課分」の欄に記載します。
3.税務署への確定申告書等の提出方法
①提出期限：確定申告書は、翌年の2月16日から3月15日までに税務署に提出しなければなりません。
②提出方法
・e-Taxで申告する：国税庁のウェブサイトで作成した申告書は、e-Tax によって電子送信が可能です。ただし、利用者識別番号の取得やマイナンバーカード、カードリーダーなどの準備が必要です。
・郵便または信書便で住所地等の所轄税務署に送付する。
※確定申告書は「信書」にあたるため、税務署に送付する場合は「郵便物（第一種郵便物）」または「信書便物」として送付する必要があります（郵便物・信書便物以外の荷物扱いで送付することはできません）。通信日付印が提出日とみなされるため、通信日付印が申告期限内となるよう早めに送付しましょう。
・住所地等の所轄税務署の受付に提出する：税務署の窓口に直接提出するほか、税務署の時間外収受箱に投函することもできます。
4.所得税を納税する
納税額が確定したら、申告期限内（2月16日～3月15日）に税金を納めます。専用の納付書を使用して、税務署の会計窓口か金融機関で納付するのが一般的です。また、事前に振替納税の依頼書を税務署に提出しておくと、銀行口座からの引き落としによる納付も可能です。この場合は、4月20日前後に引き落とされます。一定の手続きを行うと、インターネットバンキングやクレジットカードによる納付も可能です。
確定申告の基礎知識
土地を売却したときの所得税の計算方法
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
・譲渡価額：土地を売却した価格
・取得費：土地を取得（購入）するためにかかった費用。土地の購入代金や購入手数料（登録免許税や印紙税）のほか、リフォーム代金や立退料、造成費用、測量費なども含まれます。
譲渡費用：土地を売却する際に直接かかった費用。仲介手数料、印紙税、土地を売るために建物を取り壊した場合はその取り壊し費用、違約金、名義書換料などが含まれます。
・特別控除：3,000万円特別控除など適用できる特例があるかどうかを確認し、適用できる場合は特別控除額を差し引きます。
特別控除額がある場合は差し引く：特別控除など適用できる特例があれば、必ず適用しましょう。譲渡所得が減ると、納める税金も減ります。例えば3,000万円特別控除を適用できる場合、ケースによっては譲渡所得をゼロになり、所得税や住民税を納める必要がなくなります。ただし、その場合も確定申告は必要です。
所得税額を計算する
土地の譲渡所得税は他の所得と分離して計算されます。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
税率は、譲渡した土地の所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。
（復興特別所得税含む）
※所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で計算されます。注意しましょう。
①短期譲渡所得の場合の計算例：
譲渡所得が3,000万円で、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以内の場合
所得税＝3,000万円×30.63％＝918.9万円
住民税＝3,000万円×9％＝270万円
②長期譲渡所得の場合の計算例：
譲渡所得が3,000万円で、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える場合
所得税＝3,000万円×15.315％＝459.45万円
住民税＝3,000万円×5％＝150万円
なお、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は「軽減税率の特例」を適用できるため、さらに税率が低くなります。
土地を売却した場合、特に売却益が出た場合は、確定申告は必須です。
売却損が出た場合でも、損失を繰り越すことで翌期以降の節税につながることもあるので、忘れずに確定申告を行いましょう。
不動産の売却に伴う税金の計算は複雑です。正確な計算においては、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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