「居住中の不動産売却」ポイント！
戸建て・マンションなどの家を売却する場合、住みかえ資金や仮住まいを考えた時に「住んだまま家を売却したい」と考える人も多いことでしょう。
そう思っても、「もし引越しできるのであれば、立ち退いてから売却した方が売れやすい？」と考える人もいるかもしれません。
住みながら家を売却するのが向いている方
・仮住まいのコストを削減したい方
・居住中の家を人に見せても恥ずかしくない方
・自分で整理整頓、片付けができる方、日頃からきれいにマンションを維持している方
・日中に在宅できて、内覧時に対応しやすい方
①売主側のメリット
・スムーズな資金管理が可能
・住んでいる家の売却後新居に移ると、今の家の住宅ローンと新居の家賃や住宅ローンが重複せず、スムーズな資金管理が可能です。 成約価格によっては売却代金で新居購入の頭金を払うこともできます。
・購入検討者の内覧の立会いに柔軟に対応可能
・住みながら売却活動をすると、購入検討者が内覧を希望した時に柔軟に対応可能です。
・売却に不利な点をすぐに改善できる
⇒汚れや傷、不具合など売却に不利な点がある場合、住んでいればすぐに修理や掃除などの改善対応がしやすいメリットもあります。
・仮住まいのコストが不要
⇒住みながら家を売却すると、引渡し日と新居への引越し日を調整すると仮住まいは不要です。仮住まいの家賃や敷金礼金、引越し費用や引越しにかかる労力を削減できます。
②購入者側のメリット
・売主や家族の人柄、対応を確認しやすい
・家具が設置されているため、実際に住むイメージがしやすい
・内覧時は売主が立ち会うケースが多いので、気になったことなど詳細をを直接売主に確認しやすい
・不動産は高額な買い物だけに、購入検討者の不安をその場で解決できることは、販売活動においても大きな強みとなるでしょう。
①売主側のデメリット
・内覧の日程調整が難しい場合がある
・内覧のために部屋を綺麗にキープしておく必要がある。部屋が散らかっているとマイナスの印象を与える可能性があり気を使う。
・プライバシ－：思春期の子どもがいる場合、子どもが嫌がる場合がある
②購入者側のデメリット
・居住中ということで購入検討者から気軽に見学できないのでは？と敬遠される懸念がある
・売主がいると、詳しく聞ける反面、聞きにくい面がある。
・内覧の日程調整が絞られる
①内覧前の掃除や片づけ
「内覧時の印象」印象が重要なポイントとなります。
内覧時の印象が悪いと、買主の購入意欲を下げてしまう恐れがあります。
内覧の予定は基本的にあらかじめ営業担当者から連絡を受けますが、急な内覧希望がある可能性もあります。機会損失しないように、売却活動中は、日ごろから整理整頓を心がけて、急な予約にも対応できるように準備しておくことをおすすめします。内覧直前にも軽く掃除、また、重点的に気になる場所の掃除をしておいたほうが良いでしょう。また、下記に特に注意しておきたい点をご紹介します。
②水回りは入念にチェック
内覧時、特にきれいにしておきたいのが浴室やキッチン、トイレなどの水回りです。
水回りにカビや水アカなどの汚れがあると、印象がかなり悪くなってしまいます。
内覧前には特に水回りに注意して掃除をしておくようおすすめします。
③におい対策、換気も重要
部屋に嫌なニオイがこもっていても、買主は購買意欲を失います。
ペットやタバコのニオイがある家は特に注意が必要です。
窓を開けたり換気扇を回したり、きつすぎない程度に芳香剤を利用したりするのも良いでしょう。
④部屋の外である庭や共用施設にも目を配りましょう。
特にマンションの場合、エントランスや集合ポスト周辺、駐車場・駐輪場の様子は内覧者にチェックされます
⑤自分でできない場合にはホームクリーニングを利用
自分たちでは、なかなかきれいに掃除するのが難しい場合、ホームクリーニングを利用する方法もあります。
⑥内覧スケジュールは日中に調整
居住中にマンションや一戸建てなどの不動産を売却する際、内覧を行う「時刻」にもポイントがあります。おすすめは「陽のあたる日中」です。
部屋の中に陽が差し込む日中は、部屋の印象がかなり良くなります。
内覧希望の方は、部屋の「日当たり」に関心を持っているケースが多く、夜に内覧をしても日当たりを確認できず不安を抱いたままの状態になってしまいます。
同じ理由で悪天候時の内覧もおすすめできません。
可能な限り、室内にもっとも日がよく入る時刻に内覧スケジュールを調整しましょう。
希望する時間を不動産仲介会社の担当者に伝えておけば、調整してくれます。
⑦内覧者への気遣いと物件の良い点をアピール
内覧時には、売主自らが買主を出迎えて、丁寧な態度で接しましょう。
例えばきれいなスリッパを用意して玄関におき、笑顔で挨拶をする、などが基本の対応となります。
内覧時に快適に過ごしやすいよう、エアコンなどで空調を調整しておくことも重要です。
ただし、いいことばかりではなく、実際の不便な面や改善点、工夫点など、先輩居住者として親身に対応しましょう。
信頼を得ることも大切なポイントです。売主として住んでいるからこそ気づける物件の良いポイントを伝えるようにしましょう。
基本的に内覧時には不動産仲介会社の営業担当者が内覧希望者を案内してくれます。
しかし住んでいる売主だからこそ気づける物件の良いポイントもあるはずです。
例えば日当たりについて具体的に説明したり、近隣施設などの情報を伝えたり、内覧者からの質問に答えたりすると良い印象を持ってもらいやすくなるでしょう。
新居への入居が決まらない状態で前の家を引渡すと、仮住まい費用が発生します。
新居でローンを組む場合、ローン審査や手続きにも時間がかかります。
引越し業者の繁忙シーズンには、すぐに業者を手配できない可能性が高まります。
仮住まい期間を作らないため、退去後すぐに新しい家に入居できるよう、早めに新居を探して準備しておきましょう。
家の売却後、他人ではなく自分が住み続ける「リースバック」という方法もあります。
家を不動産会社などへ売却し、売却後は不動産会社と賃貸借契約を締結してその不動産に住み続ける方法を言います。
リースバックであれば、売却後も自分で家に住み続けられます。
リースバックの希望がある時は、不動産会社に相談して詳細を聞きましょう。
① リースバックのメリット
・現金を受け取れる
リースバックを利用して家を売ると、まとまった現金を得られます。
購入者を探すより早く売れるので、早めに現金が必要な方に向いています。
・住み慣れた家を離れずに済む
いろいろな状況により家を売らなければならない場合でも、できれば住み慣れた場所を離れたくない方は、リースバックであれば、そのまま住み続けられるので住環境が変わらずにすみます。
・周囲に知られにくい
離婚や住宅ローンの滞納など、ネガティブな事情で家を売らねばならない場合、なるべく近所や周りに知られたくないものです。
リースバックであれば不動産仲介会社へ売却しても、自分が家に住み続けられるので、周囲にはほとんど気づかれる心配がありません。
・固定資産税や火災保険の支払いも不要
リースバックすると所有権を失うので、固定資産税や都市計画税、火災保険料等の支払いも不要になります。
②リースバックのデメリット
・売却価額が低くなる可能性がある
リースバックの場合の売却価額は、市場価格の70％程度となるケースが一般的です。
・家賃が発生する
売却後は賃貸契約として住むため、建物の所有者へ家賃を払わねばなりません。金額はケースによりますが、相場より高額になる可能性もあります。
・賃貸契約期間が切れると退去させられるケースもある
賃貸借契約の期間が終了すると、退去を求められる可能性もあります。
賃貸借契約時の諸条件については、ご自身で注意深く確認しておきましょう。
居住している不動産を担保にお金を借りて、本人が死亡すると家の売却金でローンを一括返済する方法です。
一般的に本人が死亡するまでの間の支払いは「金利部分」のみとなり、元金は死亡時の売却金で一括払いします。
ただし利用できるのは55歳?65歳とされているケースが多く、借り入れた資金の用途も老後の生活費や施設入所にかかる費用などに限られる場合が多数です。
家が失われるので、子どもに相続させたい場合には適しません。相続人のいないシニア層向けのサービスと言えるでしょう。
中高年が家やマンションの売却を検討する時には「リバースモーゲージ」についての知識も持っておきましょう。
まとまった資金を得られる上、毎月の支払いが金利のみとなるので、支払いを減らして家に住み続けたい方にはメリットが大きくなる手法です。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
