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夫婦の住宅ローン種類！
2022-12-16
夫婦のローン種類
夫婦で借りる住宅ローンには「ペアローン」「収入合算（連帯保証型）」「収入合算（連帯債務型）」の３つがある
【単独で住宅ローンを申し込む際の条件】
・借入申込時の年齢が20歳以上65歳以下、かつ、完済時年齢が80歳未満であること
・団体信用生命保険への加入資格を有すること
・連続した就業2年以上、かつ前年度税込年収が300万円以上の正社員または契約社員であること
・自営業の場合は、業歴2年以上かつ2年平均300万円以上の所得（経費控除後の金額）を有すること
・日本国籍または永住許可を有すること。なお、永住許可を有しない場合は、配偶者が日本国籍または永住許可を有し、かつその配偶者が連帯保証人となること
ペアローン
同居親族(一定の収入のある)と一緒にそれぞれが主たる債務者として住宅ローンを組む方法。
それぞれが相手の連帯保証人となる。
《夫婦でペアローンを組む場合》
一つの物件（住宅等）に対して、夫婦が別々に住宅ローンの借入を行って、夫婦がお互いの担保提供者兼連帯保証人になります。
一定の要件を満たす場合、夫婦それぞれが住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）を申請できます。
［ペア－ロ－ンの申し込み条件］
(両者が単独で住宅ローンを申し込むときの条件)＋以下の条件
(○○銀行例)
・合算の借入申込額が500万円以上
・融資の対象となる物件を2名の共有名義とすること
・ペアローンを申し込む2名の関係が夫婦、または1親等
収入合算 ①連帯保証型 ②連帯債務型
申込者(主債務者)の収入に、親族(一定の収入のある）の収入を合算する方法。
合算した金額をもとに住宅ローンの審査を受けることができる。その場合、収入合算者は、連帯保証人になることが必要です。
［収入合算の申し込み条件］
(単独で住宅ローンを申し込む時の条件)＋(収入合算者が満たさないといけない条件）
(○○銀行例）
・申込時の年齢が20歳以上65歳以下であること
・連続した就業2年以上、かつ前年度の税込年収200万円以上
・自営業の場合は2年平均200万円以上の所得を有すること（経費控除後の金額）
・申込人の配偶者、父母、義父母、子、または子の配偶者のいずれかであること
※婚約者はローン契約時までに入籍を確認できる公的書類の提出が必要
①【連帯保証型】
連帯保証型はペアローンとは異なり、住宅ローンを契約するのは一人です。
例えば夫が住宅ローンを契約した場合、配偶者である妻が連帯保証人となり、万が一契約者である夫の返済が滞った場合は、連帯保証人である妻に支払いの義務が生じます。
連帯保証型の特徴
［連帯保証型のメリット］
・借入額を増やせる
・諸費用などの負担は一人分で済む
・借入額は、金融機関によっては連帯保証人がパートであっても収入合算ができるところもあります。
・ペアローンは契約が2本になるため諸費用負担が2倍ですが、連帯保証型は1本なので諸費用の負担を減らすことができます
［連帯保証型のデメリット］
・連帯保証人は住宅ローン控除が適用されない
・連帯保証人は団体信用生命保険に加入ができない
・収入合算をしても住宅ローン控除が適用されないため、収入があり所得税を支払っている人にとっては節税効果は見込めず、デメリットになってしまいます。
・団体信用生命保険に加入できないため、収入を合算していますが、連帯保証人に万が一ことがあっても何も保証されません。
②【連帯債務型】
連帯債務型は、主な住宅ローン契約者と連名で1本の住宅ローンを契約します。夫が主たる住宅ローンの契約者だとすると、配偶者である妻は連帯債務者として全額の債務を負います。
連帯債務型の特徴
ペアローンとの違い
・連帯債務型は契約はあくまでも夫の1本のみ。(連帯債務者はペアローンと同様に住宅ローン控除の適用を受けることができる）
・団体信用生命保険についてはフラット35であれば連帯債務者も加入できますが、一般の民間住宅ローンでは連帯債務者は団体信用生命保険の加入対象者とならないため注意が必要です。
連帯保証型との違い
連帯債務型であれば連帯債務者である妻も住宅ローン控除が受けられたり、住宅や土地の所有権の持ち分を登記できますが、連帯保証型に関してはどちらもできません。これが連帯保証型と連帯債務型の大きな違いです。
［連帯債務型のメリット］
・諸費用の負担を抑えながらも、住宅ローン控除が適用される
・収入合算をすることができる
・ペアローンとは異なり、連帯債務型は契約が1本であるため、諸費用の負担を減らすことができる。
その上住宅ローン控除も適用されるため、節税効果も期待できます。
・諸費用の負担を抑えつつも、収入合算をして借入額を増やすことができる。
［連帯債務型のデメリット］
・取り扱っている金融機関が限られているため、借り入れする金融機関が限られる
・連帯債務者は一般の金融機関だと団体信用生命保険に加入できない
・ペアローンと連帯保証型は取り扱っている金融機関は多いですが、連帯債務型に関しては取り扱いの金融機関が少なくなります。もし連帯債務型を選ぶとなると住宅金融支援機構のフラット35、もしくは一部の金融機関になる。
・一般の金融機関を選ぶとなると、団体信用生命保険の加入対象にならない。ただし、フラット35であれば「デュエット」という団信があり、加入の際には金利に0.18％が上乗せされる。
【収入合算とペアローン、単独で住宅ローンを組むときの違い】
＊単独、収入合算の場合は、夫が主債務者、ペアローンは夫婦で申し込んだ場合の例
【ペアローンと収入合算の特徴】
①ペアローンの特徴
ペアローンとは、同居親族(一定の収入のある)と一緒に、それぞれが主たる債務者となり、かつそれぞれが相手の債務に対する連帯保証人となる住宅ローンのご契約形態。
二人（ご夫婦または親子など）で共有する持分に従い、住宅ローンを組むことがでる。
住宅ローン契約が2つになるので、事務取扱手数料がそれぞれに必要となる。
それぞれに団体信用生命保険の加入が必要。
一方が死亡したり、保険対象の高度障害などになった場合は、その人のローンの残高相当分が保険金で支払われ、その人のローンが完済される。
物件は、二人で共有となる。
②収入合算の特徴
(申込人の収入)＋(収入合算者＝一定の収入のある親族の収入)⇒その合算した金額をもとに住宅ローンを借り入れること。
申込人が単独で借りるよりも多い金額の融資を受けられる可能性がある。
一つの住宅ローン契約となる。
申込人のみに、団体信用生命保険の加入は、申込人のみ。
※連帯保証人の方が死亡したり保険対象の高度障害になった場合でも保険金は支払われません。
【共働き夫婦の場合、どのような形の住宅ローン契約が向いている？】
収入合算やペアローンは、親子でも組むことはできますが、一般的には夫婦で利用することが多い傾向があります。
①単独契約＝片方が収入の大半を担っている家庭（もう片方が被扶養者）
例えば、収入合算者となる人の条件に「前年度の税込年収200万円以上」という項目があると、被扶養者の場合は、この条件を満たせません。
ペアローンの場合でも、被扶養者では住宅ローンの申込条件を満たせないため、利用は不可です。
そのため、片方が収入の大半を担い、もう片方が専業主婦（主夫）、もしくはパートなど扶養を外れない程度の収入で働く家庭は「単独契約」しか選択できない。
②ペアローン＝夫婦共に収入がある程度以上の家庭
夫婦ともに、安定的にある程度の金額の収入を得ている家庭は、ペアローンがおすすめです。
住宅ローン契約は、夫名義と妻名義の二つの契約になりますが、夫婦ともに住宅ローン控除を受けることができます。
また、片方が亡くなった場合は、団信で亡くなった人の残債のみが完済されます。
残された人の残債については、引き続き返済していくことが必要です。
③収入合算＝夫婦で収入の差がある家庭
夫婦間の収入の差がある共働き家庭は、収入合算がおすすめです。
収入が多い方を主債務者、少ない方を連帯保証人として契約します。
収入合算にすると、単独で申し込みよりも借入額を多くできる可能性が高まります。
※住宅ローン控除は主債務者のみとなる点に注意。
この場合でも、連帯保証人になる人も200万円以上の収入（前年分）が条件となります。
【ペアローンのメリット】
①申込者2名のそれぞれがどちらも主債務者になれる。
そのため、申込者2人の収入に対する節税効果が期待できる。ペアローンを組んだ2人が住宅ローン控除の対象になります。
［住宅控除］
住宅ローンの残高に応じて所得税が控除される仕組みです。
（新築住宅を購入する場合の条件）
・控除を受けようとする本人が引き渡しから6か月以内に居住すること
・控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
・対象となる自宅の総床面積が50㎡以上あり、その2分の1以上が自身の居住用であること
・居住用にした年と前後2年間ずつを含む計5年間に他の特別措置の適用を受けていないこと
☆年末の住宅ローン残高の0.7％を13年間にわたって所得税から控除できる。
以前は残高の1％を10年間にわたり控除可能でしたが、2022年より制度が改正されました。
この改正で控除可能な上限額は、環境に配慮した住宅ほど優遇されるようになりました。
長期優良住宅や低炭素住宅などであれば、年間最大455万円まで控除可能です。
【収入合算のメリット】
①申告する収入額を増やすことができる
収入合算をすることで、金融機関へ申告する収入額を増やすことができるため、借入額の増額が期待できる。
一人だけの年収では、希望する借入金額に満たない場合、収入合算を利用すれば、希望金額を借り入れできる可能性が高まる大きなメリットです。
収入をより多く申告したい場合・する必要がある場合は、2名の収入を合算して申告できる住宅ローンを検討しましょう。
②契約する住宅ローンが1本で済む
契約する住宅ローンを1本で済ませることが可能です。そのため、事務手数料や諸費用もローン1本分の金額だけで済みます。
手数料などの諸費用を節約かつ借入可能額を増額する場合に有力な検討候補となります。
主債務者に万が一のことがあった場合は、団体信用生命保険で全ての住宅ローンの残債が返済されます。
【ペアローンのデメリット】
①片方に万が一のことがあっても、残されたほうの返済義務はそのまま
両名とも団体信用生命保険に加入できるが、どちらかに万が一のことが起こった場合、債務免除は1人分のみとなる。残された人の返済義務はそのままとなる。
また、どちらかが退職してしまっても支払いは変わらず、かつ退職した方は、住宅ローン控除(所得税を支払わないため）が受けられなくなってしまう。
例えば、妻が出産や介護で退職してしまったとしても支払いはそのまま続きます。住宅控除も夫のみしか受けられなくなります。
②事務手数料や印紙代等の諸経費は2名分かかる
ペアローンは、住宅ローンを2本契約することと同じ扱いになるため、事務手数料や諸費用が両名ともにかかり負担額が増える。
【収入合算のデメリット】
①連帯保証人は、団体信用生命保険に加入できない
主債務者しか加入ができないため、収入合算している連帯保証人に万が一のことがあっても返済金額は変わらず、ローンはそのまま継続します。
連帯保証人の収入を返済原資の一部として検討している場合は、注意が必要です。
②住宅ローン控除の対象は主債務者のみ
住宅ローン控除の対象となるのは、主債務者のみで連帯保証人には控除等がないため、税制面で有利にならない。
★収入合算・ペアローンの注意点：どちらの方法にも共通することですが、「借入金額を増やしすぎてしまう可能性がある」「片方の収入が途絶えた際に返済が厳しくなる」といった点はデメリットです。また、それぞれのデメリットとしては、以下のような事例も考えられます。
このように、収入合算やペアローンは借入額を増やすのには非常に効果的です。しかし、デメリットもあるため、しっかりと把握したうえで利用を検討するようにしましょう。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
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