毎月家賃収入を得ることを目的に購入した不動産物件のことを収益物件といいます。
住居系収益物件・・・住居用に貸し出すことを目的とした物件
マンション・アパート・一戸建てなど、収益物件の中ではもっとも多く見られるタイプです。
個人向けのため需要が高く、入居者が決まりやすい特徴があります。もちろん、住む期間は人それぞれ違います。
また住居系の収益物件は、個人でも購入しやすい価格の物件が多いことも特徴です。
オフィス系収益物件・・・企業の事務所として貸し出すことを目的とした物件
多くのオーナ－は一棟丸ごと所有することが多いのですが、区分所有タイプのオフィスもあります。
オフィス系の物件は、入居してから賃貸期間が長い傾向があり、安定した収益が期待できます。
ただし、景気が悪くなればオフィスの需要も減って空室が増えるなど、景気に左右されやすい面もあります。
商業用物件・・・テナント系飲食店やコンビニ、コインランドリ－、貸店舗や貸倉庫など
テナント系収益物件には、多くの種類があります。
賃料設定が高く収益性も良いという傾向がありますが、コロナなどの社会影響も受けやすく、経営状況によってはいつ退去するかがわからないリスクがあります。
景気によって空室が増えるリスクがあることに注意が必要です。
貸地・・・貸駐車場など
収益物件の特徴
・収益物件はマイホームの購入ではないため、住宅ローンが利用できません。
・ローンを利用する場合は、不動産投資ローンになります。
・収益物件の売却は、売主から買主へとオーナーが変わるため、オーナーチェンジと呼ばれ、オーナーチェンジが起こっても、借主との賃貸借契約は新しいオーナーにそのまま引き継がれることが特徴です。
既に賃借人が入居中の収益物件を購入する場合は、新たに入居者を募集する手間がないので、購入後すぐに収益を得ることができます。
そのため、オーナーチェンジの収益物件は、購入する側も利回りの計算がしやすいメリットがあります。
また、家賃設定や入居審査の手間もないため、初めて収益物件を購入する方にとっても購入しやすい物件です。
新たに入居者を募集せずに、すぐにでも収益を得たいという購入希望者からの需要が期待できるでしょう。
①まとまった資金が得られる
収益物件を売却することで、まとまった資金を得られることできます。
・ローンの残債がある・・・売却益を返済に充てることも可能。
・残債がない・・・次の収益物件の購入費用に充てることもできる。
また、利回りの良い収益物件を購入することで、新たな利益を生み出すことができます。
②投資計画が立てやすい
まとまった資金を得ることで、計画的に今後の見通し・計画が立てやすくなります。
新しく事業を始める予定のある方にとっても大きなメリットとなります。
③維持による損失が生じるリスクがなくなる
収益物件を所有には、毎月利益を得られるメリットと同時に、建物を維持するための損失が生じるリスクもあります。
建物が老朽化による、建て替えの検討など、多額な改修費用が必要な場合もあります。
そのため、設備の故障や建物の修繕費の他にも、数年後の建て替えに備えた資金を準備しておく必要があります。
また、入居者が減少すれば、収益がマイナスの月が出る可能性もあります。
収益物件を売却すれば、このような今後起こりうる損失のリスクをなくせます。
④入居者を探す必要がなくなる
新築で建てたり、中古物件を購入して賃貸物件として収益を見込むためには、入居者の確保が必須となり、新たに募集しなければなりません。
収益物件の売却とともに、入居者を心配する必要がなくなります。
①定期的な収益が得られなくなる
収益物件を売却すれば、まとまった資金を得ることができますが、その代わりに毎月得られていた収益がなくなります。
毎月得られる収益を生活の予算に充てていた場合(車のローン・子どもの教育費など）、その収入がなくなってしまうので別の収入源を探さなければなりません。
売却益を購入時に組んだローンの返済に充てれば、手元に売却資金が残らない可能性もあります。
②損益発生の危惧
売却によって資金が得られない、その上毎月の収益がなくなれば、売却によって損益が生じてしまいます。
収益物件を売却する際は、ローンの完済は？手元にどれだけの資金が残るのか？等を確認しておきましょう。
③現金化までに時間がかかることもある
収益物件の売却には、3～6か月程度の期間がかかることが一般的です。
築年数の古い物件ほど、売却にかかる時間がかかる、また売却前にリフォームや修繕が必要な場合があります。
その場合は、さらに売却まで時間がかかることに注意が必要です。
そのため、まとまった資金が必要で売却する場合など、すぐには売却できない場合のことを把握しておかなければなりません。
また、物件に不具合があるまま買主に知らせずに売却すれば、契約不適合責任(契約内容と異なるものを売却した際に、売主が買主に対して負う責任)を問われ修繕の請求や、損害賠償請求を追及される可能性もあります。
契約不適合責任を追及されないためにも、建物に不具合がある場合は、その内容を契約書に記載し買主に告知しなければなりません。
④売却後にトラブルになる可能性がある
すでに入居者がいる収益物件の場合、新しいオーナーが自分で審査をして入居者を選ぶことができないデメリットがあります。
そのため、買主が購入後のトラブルを避けるために、現在入居者トラブルを抱えていないか質問されることになるでしょう。
売主は、現在の入居者をきちんと把握しておく必要があります。説明ができなければ購入希望者が不安を抱くことになり、スムーズな売却につながらなくなります。
購入希望者が安心して購入できるようにするためにも、現在入居者のトラブルが発生していないか把握しておきましょう。
・ペット不可の賃貸物件でペットを飼っている
・第三者に転貸している
・契約違反に該当する入居者がいないか
事前に対処をすませておいたり、入居者トラブルがないか日ごろから把握しておくことが大切です。
大切な資産の売却です。
売却後の生活を見据え、計画的に納得のいく形で進めていきましょう。
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