任意売却ができないとどうなる？ローン返済で困ったら早めの相談が大切！

住宅ローンの返済が難しい場合、検討したい対応策の1つに任意売却があります。
しかし、任意売却を選択したくてもできないケースがあることも理解しておかなければなりません。
そこで今回は任意売却とは何か、任意売却できないケースとできなかったときどうなるのかについてご紹介します。
福岡市早良区や大野城市を中心に任意売却による不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

住宅ローンを返済できないときに利用したい任意売却とは？

住宅ローンを返済できない場合、そのままの状態で放置すると最終的に競売にかけられる可能性があります。
競売にかけられた不動産は自分の意思で売却できなくなってしまうため、そうなる前に対応しなければなりません。
そこで検討したい任意売却とはどのような売却方法のことなのでしょうか。

任意売却とは

任意売却とは、売却金で住宅ローンを完済できない場合、金融機関の同意を得てから不動産を売却する方法のことです。
そもそも住宅ローンの返済が困難になり、滞納した状態が続くと、最終的に金融機関から一括返済を要求されます。
その際に売却金で完済できれば良いのですが、売却金が住宅ローンを下回ると想定される場合は注意しましょう。
住宅ローンを借りる際、金融機関は不動産を担保にとるために抵当権を設定しています。
抵当権は住宅ローンを完済しなければ解除できず、売主の抵当権がついたままの不動産は売却できません。
つまり、本来なら売却できないはずの不動産を金融機関の同意を得ることによって売却を可能にできるのが任意売却ということです。
任意売却であれば通常の売却と同じように手続きを進められるため、相場価格で売れやすいほか、住宅ローンの返済ができないことを近隣住民に知られるリスクが低いなどのメリットがあります。

任意売却と競売の違い

住宅ローンの返済を滞納した不動産は最終的に競売にかけられるとお伝えしましたが、競売になるとどのようなリスクがあるのか、任意売却との違いと併せてご紹介します。
競売とは、金融機関が融資金を回収するため、抵当権を設定して担保にとっている不動産を強制的に売却することです。
金融機関が裁判所に申し立て、法的な手続きがおこなわれるため、売主は自分の意思で売却できなくなります。
競売は任意売却と異なり、検討時間が短かったり、内覧ができなかったりするため、買主が見つかりにくいという特徴があります。
そのため、買主が見つかりやすいように売却価格が相場の50％から70％ほどに設定されるのが基本です。
また、引き渡し日も売主の希望どおりにはいかないことがあり、精神面においても負担がかかる可能性があります。
住宅ローンは3か月から6か月ほど滞納すると、金融機関から一括返済を求められ、その後8か月から9か月で差し押さえの通知が届きます。
上記のような流れで手続きが進むため、実際に競売が開始されるのは滞納から1年ほど経過してからですが、長く滞納する前に対策を講じることが大切です。

任意売却をしたくてもできないケースがある？

競売を避けるための方法としておすすめしたい任意売却ですが、売主が希望してもできないケースがあるため、注意が必要です。
続いて、任意売却ができない5つのケースについて見ていきましょう。
ケース①金融機関の同意が得られない
そもそも任意売却は、金融機関の同意を得なければできない売却方法です。
任意売却をしても融資金を回収できない可能性があるため、任意売却を認めない方針の金融機関があることも覚えておきましょう。
このような場合、完済は難しくても住宅ローンの残債を返済できる見込みがあれば同意してもらえるかもしれません。
ケース②共有者の同意が得られない
不動産の共有名義人や住宅ローンの連帯保証人など、共有で不動産を所有している場合も同意が得られなければ任意売却はできません。
親族でも離婚が理由の場合や親族以外の方が所有権を持っている場合は同意を得られない可能性もあるため、時間をかけて説得する必要があるでしょう。
ケース③売却活動ができない状態にある
先ほどお伝えしたように任意売却は通常の売却と同じように手続きを進めるため、当然売却活動や重要事項説明もおこないます。
売却活動ではさまざまな媒体を通じて買主を見つけ、希望者へ内見をおこなう必要があります。
その際に、何らかの事情で内見の対応ができないと買主へ物件を見せられないため、売買取引につなげることが難しくなるでしょう。
ケース④競売の期日が迫っている
任意売却は競売の改札日の2日前までおこなうことが可能です。
しかし、現実的に競売の期限が差し迫ったなかで金融機関が同意するとは考えにくいでしょう。
そのため、少なくとも差し押さえの通知がくる頃までには任意売却の手続きを進める準備をしておく必要があります。
ケース⑤不動産にトラブルがある
たとえば容積率や建ぺい率がオーバーしているなど、不動産自体に何らかのトラブルがある場合も買主が融資を受けにくくなるという理由から任意売却が難しいケースもあります。
このように任意売却を希望してもおこなえない場合があることは理解しておきましょう。
ただし、解決できる可能性もありますので、諦める前にぜひナイスディまでご相談ください。

任意売却ができないとどうなる？

最後に、任意売却ができない場合はどうなるのかについてご紹介します。
方針として任意売却をおこないづらい金融機関もありますが、金融機関側も融資金を少しでも回収したいため、同意してもらえるケースが多いです。
しかし、任意売却ができなかった場合、金融機関は別の方法で融資金を回収しなければなりません。
その方法として挙げられるのが、前の章でもお伝えした競売です。
金融機関はもともとこのような事態に対する保険として抵当権を設定しているため、住宅ローンの支払いが滞れば、抵当権を行使して回収のために担保である不動産を差し押さえます。
前の章でもお伝えしたように競売にかけられると相場よりも低い価格で売却せざるを得なくなるため、住宅ローンが残ってしまう可能性が高くなります。
残った住宅ローンは競売が完了しても支払い続けなければならず、金額によっては生活が成り立たなくなる可能性もあります。
このような場合にどうなるかというと、自己破産を選択することになるかもしれません。
自己破産をおこなうと住宅ローンの支払いからは解放されますが、一部の資産をのぞく自動車や預貯金などのすべての資産を手放す必要があります。
このような事態を回避するためにも、任意売却を成功させることが大切です。
住宅ローンの返済が難しいことがわかったら、なるべく早めに金融機関へ相談しましょう。
事情によっては返済期間などを融通してもらえることがあるほか、買主を探す期間も十分に確保できます。
また、少しでも良い条件で売却するため、信頼できる不動産会社に依頼することもポイントです。
任意売却ができないケースの場合は、問題解消のためにかかる時間のことも考慮し、より早めに行動しましょう。

まとめ

今回は、任意売却とは何か、任意売却ができないケースとできなかったときどうなるのかについてご紹介しました。
競売にかけられるまでには期限があるため、住宅ローンの支払いが難しいと感じたら、早めに金融機関や不動産会社へ相談することが大切です。
ナイスディは福岡市早良区や大野城市を中心に不動産売却のサポートをおこなっており、エリア情報について熟知しています。
お客様のご希望に寄り添い誠実に対応いたしますので、任意売却でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。