■メリット
・まとまった金額を受け取ることができる
・管理費、修繕積立金、固定資産税など固定費の支払いがなくなる
・所有に関する手間がなくなる
・手離れがいい
・売却時に3,000万円特別控除を受けられる
賃貸後にマンションを売って譲渡所得が出た場合には3,000万円の控除の適用外となる。
■デメリット売却損のリスク
賃料収入を得られるチャンスをなくす
マンション売却にかかる費用・・・「売却時に発生する費用」と「売却後にかかる費用」に分かれます。
売却中売却期間中に発生する費用
・仲介手数料「売却金額×3％＋6万円（税別）」が一般的
・印紙税（売却金額によって数万円）
・抵当権抹消費用（売却と同時に住宅ローンを完済する場合）
・住宅ローンの完済手数料（同上）
マンション売却の諸費用の相場は、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。
売却時諸経費の合計は、マンションを売った金額のおよそ4％といわれています。
売却後マンションの売却に際し、「譲渡所得（≒売却益）」が発生した場合には、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得には、5年超の所有で20.135％、5年以下の所有で39.63％の税金が課税されるため、決して安くない費用です。
自宅マンションを売却する場合には、税額を大幅に抑えられる控除特例が適用となることあります。
ただし、マイホームの売却時には譲渡所得を3,000万円まで控除できる特例があるため、余程の利益が出ない限り課税されることはありません。
マンションの「売却」が向いているケース
・賃貸需要がないエリア・・・借りてくれる人が少ないエリアでは収益化できません。
⇒ 立地が悪いエリアのマンションであれば、売却するメリットは大きくなります。
・今後住む予定がない
・築年数が経過しているマンションマンションの建て替えや取り壊し時に、一時金として数百万円～一千 万円単位のお金が必要になるケースもある。
■メリット
不労所得 ⇒ 定期的に家賃収入を得ることができる
自己負担なしにローンが返せる
■デメリット
管理費、修繕積立金、固定資産税など固定費の支払いがある
・管理会社への委託などが必要で、そうなると収入が減る
・確定申告などが手間。税理士などに委託が可能だが収入が減る
空室のリスクがある ⇒ 赤字経営になるリスク
賃貸行為に手間がかかる
マンションを賃貸に出すときにかかる費用
①賃貸前管理委託手数料
入居者が入るまで、管理会社に委託手数料を支払わなければなりません。
修繕・清掃費 ⇒ リホ－ム代
②賃貸中
・固定資産税所有権を所持したまのため、固定資産税が毎年かかる
・管理費
・修繕積立金家主が管理費や修繕積立金を支払う
・所得税
・設備修繕費居室内の設備が故障した場合、修繕の義務は基本的に家主が担う
・管理手数料
③賃貸後
・清掃費
・修繕費
マンションを次に借りてくれる人を探すためにも、入居者が退去したタイミングでは清掃や修繕が必要。
マンションの「賃貸」が向いているケース
・賃貸需要が高いエリア駅前
・学校の近く会社が多く集まるエリア
「転勤」など一時的な転居転勤など期間が決まって転居で、将来的に戻る予定の場合転勤の間だけ賃貸に出す。
ただその場合に「賃貸借契約」にお気を付けましょう。
一般的な賃貸借契約は、基本的に家主の都合で入居者を退去させることはできません。
2年や3年で退去してもらいたい場合には、「定期賃貸借契約」を締結し、戻ってきた時にスムーズに退去いただくようにしておきましょう。
・資産価値を維持できる見込みがある物件
賃貸後も好条件で売却が見込めるマンション
「近隣で再開発が予定されている」「ブランドマンション」「タワーマンション」
これらのマンションは、賃貸経営の後でもマンションを好条件で売却できる可能性が高いといえます。
その他ローンの借り換えを検討する
住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出すには、ローンの借り換えが必要です。
住宅ローンから、不動産投資用ローンに変更する。
借り換え時には、手数料や保証料があらためてかかることがあります。さらに、投資用ローンの金利は住宅ローンより高いことも頭に入れておきましょう。
インベースの借り換えサービスに申し込んで少しでも低金利で投資用ローンで借り換えましょう。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でも、お気軽にお問合せ・ご相談ください。
