不動産売買における「手付金」「内金」「預り金」とは？
①手付金 : 不動産売買契約のときに、買主が売主に支払うお金のことです。
※民法規定「手付金は多くの場合現金で売主に渡され、売買代金の一部に充当されます。
※中古住宅等、仲介する不動産会社がある場合、仲介する不動産会社経由で売主に渡すこともあります。
その後に契約を撤回した場合は、解約手付金となり、通常返金されません。
手付金には交付される目的により「解約手付」、「違約手付」、「証約手付」の3種類があります。
宅建業法では、消費者保護の観点から手付金は原則的に「解約手付」として取り扱われます。
「解約手付」とは、放棄することで契約を任意に解約できます。法律で、下記のよう定められています。
①解約手付・買主の事情で解約する場合手付金を放棄することで、契約を解除できます。
②違約手付・売主の事情で解約する場合預かっている手付金を買主に返すとともに、加えて手付金の
同額(つまり2倍の額)を支払うことで契約を解除できます。
③証約手付・契約成立の証拠として支払う場合売買契約などが成立したことを示すために支払います。
手付金を支払うタイミングは、売買契約時になります。
手付金の相場としては「売買代金の5％～10％」が一般的です。20％を超える額を手付金とすることは法律で禁じられています。
完成物件の場合は、10％または1000万円以上を手付金として払うと、売主側に保全措置を講ずる義務が発生します。
また、未完成物件の場合は、買主が売買代金の5％以上または1000万円以上を手付金として払うと、売主は契約が終了するまで
保全措置を講じる義務が発生します。
※契約して手付金を払ったのに売主側が倒産した場合でも、売主は預かっていた手付金を返還する必要がある
こうした内容は、売買契約を結ぶ際の重要事項説明でも説明され、契約書にも記載されています。
説明をしっかり聞いて、しっかり確認しておきましょう。
また、賃貸住宅の契約で「手付金」はありません。
賃貸契約では、契約時に『敷金・礼金・仲介手数料・前家賃（+その他鍵代等諸費用）』を支払うというのが一般的です。
②内金 : 商業用語であり、手付金のように法律上の取り決めはありません。
売買契約後に契約上の定めにより、手付金とは別に、売主側が設定する売買代金の一部を買主が先に払う
お金のことですが、一般的な不動産売買契約には『内金』のやりとりはあまりありません。
建物の請負契約にはよく見られます
契約を解除すれ返金されます。
また、これに似た「申込金（申込証拠金）」というものは、他者が契約する前にその不動産を抑える・
購入する意思を表すものです。購入時に申込金を差引いた額を払います。
法的な根拠はなく、こちらも内金同様、契約を解除すれば戻ってきます。
内金を支払うタイミングは、売買契約の後です。
内金には手付金のような法的な取り決めはないので、金額は双方の合意の上で定められます。。
申込金も同様です。
③預り金 : 物件を賃貸または購入する契約を結ぶ前に不動産会社などに支払うお金のことです。
預り金を支払うことによって、他の人が物件を契約することを一時的に防ぐ効果があります。
その後その物件を契約することになれば、初期費用(家賃や敷金）に充当され相殺されます。
契約しなかった場合は、預り金は返金されるのが一般的です。
預り金は、必ず払わなくてはいけないというものではないので、事前に確認しておきましょう。
預り金を支払う際の注意点
①キャンセルできるかを確認する預り金を支払うときは、キャンセル時に返金してもらえることを確認しておきましょう。
②預り証の発行預り金を支払うときには、預り証を発行してもらいましょう。
発行してもらった書面が’預り金’と表記されているか確認しておきましょう。
③早めの判断を仮押さえをして預り金を支払ったからといっても、長く待ってもらうことはできません。
数日中には、返事をしましょう。
気に入って、その物件に決める可能性が高い場合に、預り金を支払い仮押さえをしましょう。
とりあえず申し込んでおこうと複数の物件を仮押さえするのは避けましょう。
住宅ローンが通らなかった場合は「手付金」は戻る？＝ 【住宅ロ－ン特約】
住宅ロ－ンの本審査の申し込みは、買主は売買契約時に手付金を支払ったその後です。
その流れは・・・
1.買主が購入意思を売主に伝える
2.買主が住宅ローンの事前審査を受ける
3.事前審査に通ったら、売買契約を結ぶ
4.売買契約時に手付金を支払う
5.住宅ローンの本申込みをする
事前審査は通ったのに、本審査で落ちることがたまにあります。買主はお金を借りらないのに、売買契約を結んでいるため、
決済を迫られることになります。
こうしたことで買主が困ることがないように住宅ローンの本審査に通らなかった場合に『住宅ロ－ン特約』があります。
契約が白紙解除され、手付金が戻ってきます！
消費者保護の観点から設定されたもので買主にとっては安心できる特約です。こちらも重要事項説明書に記載されています。
なお、現金で購入する場合は、この特約は使えません。
住宅ローン特約では、契約時に①住宅ローンを利用する予定の銀行名②金利などローンの内容③銀行からの融資承認を取得する期限などが細かく決められています。
決めた銀行（＝事前審査を受けた銀行）に住宅ローンを申請していないと、住宅ローン特約は受けられません。
決められた期日までに住宅ローンの本審査に通らない場合、買主に手続き上の落ち度や過失(故意に住宅ローンの本審査を受けずに期限に間に合わなかったなど）がなければ、契約は白紙解除となり、手付金は戻ってきます。
ちなみにローン特約に定めた金融機関でない銀行の融資を利用して決済をすることも可能です。
その場合、ローン特約は利用できませんが、よりよい条件の融資を契約後に探す事は可能になります。
なお上記のように手付金が戻る場合は、同様に「内金」も戻ります。
また買主の自己都合により手付金を放棄することで契約を解除する(解約手付)場合、手付金は戻りませんが内金は戻ります。
まとめ：「手付金」と「内金」
手付金 内金
性格 契約成立の証拠として支払う 売買代金に充当される
→後に売買代金に充当できる
法的根拠 ある ない
支払うタイミング 不動産売買契約の締結後から 不動産売買契約の締結時
引き渡し日の間
金額の相場売買 代金の5％～10％ 契約による
契約の解約後の返金 基本、返金されない 返金される
・買主の事情で解約する場合、手付金は戻ってこない（契約を解約できる）
・住宅ローンを組む場合、本審査に落ちたら契約は解除されるが、手付金は戻ってくる
・売主の事情で解約される場合、手付金の2倍の額が戻ってくる
不動産会社によっては、独自に契約時の費用の一部を『申込金』として支払いを求めることがあります。
このお金は宅建業法上『預かり金』の扱いとなり、契約をキャンセルした場合には通常は戻ってきます。
契約時の費用の一部ですから、入居までに残金を支払うことになります。
ただし重要事項説明書や説明の際に「申込証拠金」等の説明で返還されない旨が説明されている場合など、返還されずにトラブルになる場合もあります。
重要事項説明を必ずしっかり聞き、納得した上で捺印するようにしましょう。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でも、お気軽にお問合せ・ご相談ください。
