空き家を売りたい！現状のままと更地にする場合のメリットを比較

「空き家を売りたいけれど解体したほうが良いのかな」とお悩みの方はいらっしゃいませんか？
空き家の売却を検討する際、現状で売り出すか、解体して更地にするか悩む方は少なくありません。
そこで今回は、空き家を現状で売り出すのと更地にして売り出すのではどちらが良いのか、それぞれのメリットを解説します。
福岡市早良区や大野城市にお住まいで、空き家を売りたいとお考えの方はぜひ参考になさってください。

空き家を現状で売りたいとき

はじめに、空き家を現状で売り出すメリットや注意点を解説します。

売り出し方法を決める

空き家を現状で売り出す場合、まず「中古住宅」として売るか「古家付き土地」として売るか決める必要があります。
中古住宅は建物をメインに売る方法、古家付き土地は土地をメインに売る方法です。
建物が著しく劣化している場合、建物をメインに売り出してもなかなか買い手が付きません。
そこで古家付き土地として、建物の価値は含めずに土地の価格だけで売り出す方法があります。
築20年を超える建物は古家として扱われることが多いですが、明確な基準はありません。
現状で売るか更地にして売るかは、建物の状態や立地などを考慮して決める必要があります。
判断に迷ったら、不動産会社に相談するようにしましょう。

空き家を現状で売り出すメリット

空き家を現状で売り出す場合、更地にして売るときと比べて費用負担が少ないというメリットがあります。
現状で売り出せば建物の解体費用がかからず、また固定資産税があがる心配もありません。
住宅が建っている建物には特例が適用されており、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
建物を壊してしまうと、この特例が受けられません。
現状で売り出せば継続して特例を利用できるため「固定資産税が増額する前に売らないと」などと焦ることなく売却活動を進められるでしょう。

現状で売る際は建物の管理が必要

空き家を現状で売る際に注意したいのが、定期的に建物の管理をしなければならないことです。
空き家は放置していると、倒壊や犯罪の温床になる恐れがあります。
トラブルを防ぐためには、定期的な管理が必要です。
自分で管理するのが難しい方は、更地にしてからの売却をおすすめします。
もしくは、不動産会社に管理を依頼するのも良いでしょう。

空き家を更地にして売りたいとき

続いて、空き家を解体して更地にしてから売り出すメリットや注意点をご紹介します。

空き家を更地にして売り出すメリット

更地は土地全体の大きさをイメージしやすく、建物を解体する必要がないことから、新築を検討している方に人気があります。
そのため、現状のまま売却するよりも更地にしてから売るほうが、買い手が付きやすいといわれています。
また、建物を解体してしまえば、その後の管理が必要ありません。
もしも空き家を現状のまま売り出すとなると、少なくとも月に1回は現地を訪れ、見回りや掃除をする必要があります。
サラリーマンをしながら売却活動を進める場合、空き家を管理するために休日を利用しなければならないこともあるでしょう。
更地にしてからの売却であれば、空き家の管理にかかる手間や時間が省けるというメリットがあります。

更地にして売るとコストがかかる点に注意

空き家を更地にして売る場合、費用面の負担が大きくなる点に注意が必要です。
建物を解体する際には、それなりの費用がかかります。
どのくらいかかるかは建物の構造や立地などによって異なりますが、100万円以上が相場です。
また、更地にしたあとは固定資産税が増額することも忘れてはなりません。
前述したように、建物を解体すると特例が受けられなくなるため、これまでよりも固定資産税が高くなってしまいます。
売却活動が長引くほど税金の負担も大きくなるでしょう。

家の劣化状態を見て判断する

現状のままか更地にするかで迷ったら、空き家の劣化具合を見て判断すると良いでしょう。
建物が著しく劣化しており倒壊の恐れがある場合には、空き家を解体して更地にすることをおすすめします。
また解体する際には「再建築不可の土地」でないか確認することが重要です。
古い家が建っている土地は、現在の建築基準法に適用しておらず、再建築ができない可能性があります。
そのような土地の場合、現在建っている建物を取り壊すと、新たに建物を建築することができません。
売却価格にも影響してくるため、あらかじめ役所に確認しておくことをおすすめします。

空き家を売りたい！売却時に発生する費用

最後に、空き家の売却にかかる費用をご紹介します。

相続登記費用

相続登記とは、不動産の名義人を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
不動産売却は原則として名義人しかおこなえません。
そのため相続した不動産を売却する際には、相続登記をする必要があります。
相続登記は自分でもおこなえますが、手間と時間がかかるため司法書士へ依頼するのが一般的です。
司法書士へ依頼する場合には以下のような費用がかかります。

• 書類取得時の費用：5,000円～2万円
• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
• 司法書士への依頼料：5～8万円　

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した際に課される税金です。
譲渡所得税を算出するには、まず譲渡所得がいくらになるのか計算しなければなりません。
譲渡所得を求める計算式は「譲渡所得 = 売却価格 － 取得費用 － 譲渡費用」です。
上記の計算式で算出した金額に税率をかければ、譲渡所得税が計算できます。
なお、税率は以下のように不動産の所有期間によって異なります。

• 不動産の所有期間が5年以内：39.63%
• 不動産の所有期間が5年超え：20.315%

仲介手数料

一般的な不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼して、不動産会社が買主を探します。
無事に買主が見つかり不動産を売却できたら、成功報酬として不動産会社に支払うのが仲介手数料です。
仲介手数料は法律によって上限が定められています。
400万円超えの不動産を売却した際の上限額を求める式は「売買価格×3％+6万円+消費税」です。
たとえば売却する空き家の価格が1,000万円だった場合「1,000万円×3％+6万円+消費税」で、39万6,000円の仲介手数料がかかるということになります。

解体費用

空き家を現状ではなく更地にしてから売却する場合には、解体費用がかかります。
解体費用は、以下のように建物の構造によって異なります。

• 木造住宅：1坪あたり3万円程度
• 鉄骨住宅：1坪あたり4～5万円程度
• RC住宅：1坪あたり5～6万円程度

建物の構造以外にも、重機が入るスペースがあるかなどの立地条件によっても費用が変動します。
解体費用は高額になりやすいため、見積もりをとってから検討すると良いでしょう。

まとめ

空き家は所有しているだけで税金や維持費などのコストがかかります。
今後住む予定がなければ早めに手放すことを検討しましょう。
現状で売るか更地にして売るか迷ったら、不動産会社に相談することをおすすめします。
私たち「ナイスディ」は、福岡市早良区や大野城市を中心に不動産売却をお手伝いしております。
空き家の売却方法でお悩みの方は弊社までお気軽にご相談ください。