こんにちは！Nice・D(ナイスディ）株式会社です。
１０月に入り、ようやく涼しくなってきましたね！
税金が安くなる「マイホームを売ったときの5つの特例」という制度があります。
5回に分けて、不動産売買時の5つの特例について、勉強してみましょう！
少しでも税金費用は押さえたいもの！知っておいて損はありませんね！
１. 3,000万円特別控除
２. 10年超所有軽減税率の特例
３. 特定居住用財産の買換え特例
４. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
５. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
順に説明していきます！今回は１回目、「3,000万円特別控除」です。
居住用の不動産を売却(譲渡)した場合に、所有期間は関係なく、譲渡所得(売却代金)から
特別控除として、最大3,000万円が控除され差し引くことができるという特例です。
つまり、3000万円利益が出ても所得税・住民税はかかりません。
本来、譲渡所得税を支払わなければならない人にとっては大きなメリットとなる制度です。
この特例を受けるためには、税務署に確定申告が必要です。
その際には
・「譲渡所得の内訳書」
・「売却した自宅の所在地の住民票(除票)の写し※売却した日から2ヶ月経過後に交付を受けたもの」が必要です。
・ 「戸籍の附票の写し」→売買契約日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却した自宅の所在地が異なる場合は必要。
※ 課税譲渡所得の計算方法 → 課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除
〔適用条件〕
①現在主として住んでいる自宅を売却したとき＝居住用の不動産でなければなりません
②その不動産に住まなくなった場合・・・その日から3年目の年末(12月31日)までに売却したとき
③家屋を取壊した場合・・・
・取り壊し後の土地の売買契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されている。
かつ、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。
・家屋取壊し後、売買契約を締結した日まで、敷地を賃貸(貸駐車場など)の用に供した場合には不可
④転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき
（ただし、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋）
⑤共有の居住用財産を譲渡した場合、共有者の持分の範囲内において各人毎に適用できる
・共有の場合
建物(家屋)・土地(敷地)ともに共有の自宅を売却した場合
→共有者それぞれが要件を満たしていれば、共有者1人につき3,000万円の控除を受けることができます。
ただし、建物(家屋)と土地(敷地)の所有者が違う場合は、原則として、土地(敷地)の所有者は3000万円控除の適用を受けられません。
しかし、次の3つの条件にすべて当てはまる場合には、土地の所有者も適用を受けることができます。
・建物と土地を同時に売却すること
・建物の所有者と土地の所有者が親族関係にあり、生計を一にしていること
・土地の所有者が建物の所有者と一緒にその家に住んでいること
この場合の特別控除額は、2人合わせて3,000万円までです。まず、建物の所有者が控除し、残りを土地の所有者が控除します。
⑥住宅ローン控除との重複適用は不可
⑦譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと
⑧その他
・所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除されます。
・要件が合えば、「10年超所有軽減税率の特例」とは併せて適用することが可能。
・「特定居住用財産の買換え特例」との重複適用はできません
・親子間や夫婦間など特別な関係にある人と不動産を売買した場合には適用することはできません。
・この特例を受けることだけを目的として入居することや、別荘や一時的な目的のために仮住まいなど、
居住用としては認められないため適用できません。
〔所有期間〕・・・制限なし
〔居住期間〕・・・制限なし
〔適用の制限〕
3年に1度しか適用できません。そのため前年、前々年において
「3000万円特別控除」
「特定居住用財産の買換え特例」
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用」を受けていないことが条件です。
重複して適用できない特例
・固定資産の交換の特例
・収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
・交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
・換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
・収用交換等の場合の特別控除
・特定事業用資産の買換え及び交換の特例
・大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例
・認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例
・承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の特例
・特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例
※特殊な要件などについては国税庁のHPを参照。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新を中心に福岡全域で不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
