こんにちは！Nice・D株式会社です！
前回、不動産広告の基本的な見方を確認しました。
今回は、もう少し詳しく、広告等のの見方に付いて解説したいと思います。
前回の基本編と今回の応用編で、不動産広告を正しく楽しく見れたらいいですね！！
不動産広告には不動産広告の表示規約で表示を定められた項目以外にも、賃貸物件の特徴を紹介するための様々な情報が、記載されています。
ポイント1 物件広告によく記載される情報も確認する
実際の物件広告には、様々な情報が記載されています。以下は、不動産広告に必ずしも表示しなければならない項目ではありませんが、重要な項目も多いので、不動産会社に確認してみましょう。
物件広告例
①更新料
賃貸借契約を更新する際、契約内容に応じて借り主が貸主に支払う費用です。
一般的に、賃料の1ヶ月分の場合が多いですが、更新料を設定しないこともあります。
ただし、地域の取引慣習や契約内容によって、更新料が必要な場合、不要な場合がありますので、確認が必要です。
②契約期間
普通借家契約のポイント
●契約期間
契約期間は1年以上で設定します。通常は、契約期間を2年とすることが多いです。
なお、契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。
●借り主からの中途解約
中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めることが多いです。
●貸主からの解約
借り主が引き続き住むことを希望している場合は、貸主に正当な事由がない限り、貸主からの解約・契約期間終了時の更新を拒むことはできません。
普通借家契約の契約期間は、貸主の事情と借り主の意向に左右されることになります。
定期借家契約の主なポイント
●契約期間
契約の更新のない契約の場合、契約期間が終了した時点で契約が終了が確定し、明け渡しを受けることができます。なお、契約期間は自由に定めることができます。
●契約の締結方法
契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等何かしらの書面によって契約することが必要です。
また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく期間の満了とともに契約が終了することを借り主に説明しなければなりません。
貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなります。普通借家契約となります。
●中途解約
居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借り主に転勤・療養・親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった 場合は、借り主から解約の申し入れができます。
この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば契約が終了します。
ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借り主に限られます。
中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。
●契約終了時
契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借り主に契約が終了する旨の通知が必要です。貸主と借り主が合意すれば、再契約することは可能です。
●普通借家契約の定期借家契約への切り替え
定期借家制度は、平成12年3月1日以前に締結された住宅の普通借家契約は、借り主と物件が変わらない場合、借り主を保護する観点から、
当分の間、定期借家契約への切り替えは認められていません。
③入居可能日あるいは現況
現状空き家や即入居可と表示されている物件は、契約後すぐに入居できます。賃貸中などの場合には、入居可能日の確認をしましょう。
④間取り図
物件の間取り図は掲載されることが多いです。各部屋の広さ・動線・収納の有無などを確認することができます。
間取り図に「図面と現況に相違ある場合には現況優先とします」などの文言が入っていることも多く、自分の目で確認しましょう。
⑤方位
間取り図には方位マークが載っています。その住戸の向きを示しています。Ｎの字が書かれているのが北側です。
南向きの部屋でも、南側に日照を遮る建物などがあれば日当たりが悪くなります。現地で確認するのが大切です。
⑥設備
室内設備や建物全体の設備などが記載されます。記載内容は広告を出す不動産会社によって様々なので、すべてが記載されているわけではありません。
気になる部分は、確認をしておきましょう。
⑦備考
その他必要な費用や注意事項などが記載されます。重要な情報であることもあるので、見落さないように注意して読みましょう。
知っておきたい不動産広告の不当な表示
表示規約に違反する項目を含む、不当な表示例です。
このように、表示されるべき項目がなかったり、誤解を招くような表現がされている広告には注意しましょう！
ポイント2 不当表示例
①特選、最高、抜群、稀少など
「特選」のように、一定の基準によって不動産が選別されたことを示す用語のほか、他社よりも優位であることを意味する用語（「業界初」「日本一」等）や最高級を示す用語は、客観的・具体的な根拠を示す事実がない限り使用が禁止されています。
②徒歩5分で月6万円はこの物件だけ！
客観的・具体的な根拠のないのに、他の物件よりも安いと誤認させるような表示は規制されています。
③バス停歩5分
最寄り駅から最寄りバス停までのバスの所要時間と、バス停から物件までの徒歩所要時間は記載されていなければなりません。
④専有面積 50.05㎡（バルコニー面積含む）
バルコニーは、専有面積に含めることはできません。
⑤広い1DK
「広い」「明るい」など主観的な表現は禁止されています。
⑥商店街至近
周辺施設を表示する際は「至近」などの主観的表現ではなく距離を明示しなければなりません。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新を中心に福岡全域の不動産売買をサポートをしています。
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