こんにちは！Nice・D株式会社です！
台風一過といいますが、9月も中旬を過ぎ、少し涼しくなりました。。
今回は、”条件付き住宅・宅地”についてです！！
夢のマイホ－ムの検討時に、ぜひ役立ててください！
戸建て住宅の販売には、３つの方法しか許されていません。
①分譲宅地の販売 ②建売住宅 ③建築条件付き宅地の販売
①分譲宅地の販売
大規模から小規模までありますが、建築会社を全く限定しない状態で販売されます。
②建売住宅
確認申請を通り、着工間近のものから竣工したものまでといろいろですが、必ず広告には確認番号が記載されています。
そのため、まだ着工していないとしても、間取りや窓の変更などは出来ません。
また、クロスやフローリングの変更は、売り主との協議となります。
実は、マンションも建売住宅となります。マンションの案内欄には、確認申請番号が必ず記載されています。
※重要：確認申請を通らないと広告し、あるいは販売する事はできない。（宅建業法違反となる。）
③建築条件付き宅地
売主(または、その代理人)と工事請負契約を結ぶことが条件となり、宅地の売買契約ができます。
この場合、間取りや仕上げは自由です。フリープランOK。
ただし、相手が行っていない工法や納入出来ない材料・機器は出来ません。
青田売り
わからなければ、引っかかってしまう違法販売です（宅建業法違反）
建築条件付き宅地の販売とよく似ていますが、りっぱな法律違反です。
〔青田売りにだまされるな！〕
合法的な建築条件付き宅地の販売と非常によく似た手口の違法な販売が行われていることがあります。
業界用語では「青田売り」や「売り建て」といわれているものです。
下記の３つの広告に見られるのは、これらは、全て違法な販売です。（宅建業法第33条、広告時期の制限違反）
・建築条件付き宅地であること自体を告知していない
・告知してもどの物件が建築条件付き宅地がわからない
・告知はするが小さく、小さく表記する
これが「青田売り」や「売建て」と呼ばれる違法な販売となります。
上記のように広告を出し、建築条件付き宅地の説明をせず、プランを作り、あるいは途中で変更できるからと、
土地の売買契約と建物の請負契約を一回ですまそうとする販売方法です。
〔こんな言葉には要注意〕
フリープランや自由設計という宅地の販売主から、次のような言葉が投げかけられれば、明らかな違法販売－青田売りです。
・土地と建物は一緒にご契約頂くのが決まりとなっています → 建物の契約は、土地売買契約の３ヶ月以内でよい
・広告プランにちょっとしたミスがあり広告以下の広さの建物しか建てられない →建ぺい率・容積率を意図的に膨らませた広告
・すでに確認申請は提出しています。すぐに変更手続きはします →確認申請の先行は宅地建物取引業法違反。
・土地代と建物代の両方の仲介手数料を要求する →仲介業者が入った場合、仲介手数料は、土地代に対してのみしか請求できない。
・広告に書かれている建築請負契約者ではない知らない業者と建築請負契約を迫る →独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反
・自由な間取りではなく、数点のプランからしか選択できない →独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反
・最初に、建築条件付き宅地の説明をしないor曖昧にする →独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反
・建築の請負契約が出来ないと、手付け金などが損になります →独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反
・他にも希望のお客さんがいます。今、契約をしないとそのお客さんに取られてしまいます。
→独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反
・建築条件付き宅地とは、業者の決まっている宅地の言う説明しかしない →独占禁止法違反－建築条件付き宅地の条件違反
本来、土地の売り主が工事の請負をするのはNGです。
土地の売り主またはその代理人から建物を建築することを条件に土地を販売することは、「優越的地位の濫用」という理由で、
独占禁止法違反に該当するおそれがあるとされています。
ただし、 下の３つの条件をつければ、例外として独占禁止法に該当しないとされています。
広告では、次のようにうたわれています。
この土地は、土地売買契約後３ヶ月以内に売主と住宅建築請負契約をして頂く事を条件として販売します。
この期間内に住宅を建築しないことが確定した時、または住宅の建築請負契約が成立しなかった時は白紙となり、受領した金銭は全額お返しします。
＊広告により若干表現は異なります。
＊住宅請負請負契約の売主が、代理人の場合もあります。
＊平成15年3月に公正取引委員会の見解が変更され、３ヶ月という期間は撤廃され、任意の期間となりました。今でも「３ヶ月以内」とする販売形態も多い。
建築条件付き宅地のポイント
建築条件付きのポイントを整理すると次のようになります。
①契約は、土地の売買契約と建物の請負契約の２本立て。
②土地の売買契約と建物の売買契約が同時であることはない。
③３ヶ月の間に、住宅のプランや見積をしてもらい、検討する。（＊１）
④３ヶ月以内で、住宅のプランや内容、見積に不満がある場合は解約できる。
⑤ただし、３ヶ月を越えることは出来ない。
⑥解約しても、土地売買で支払った金銭は全額返ってくる。（無利子がほとんど）
⑦誰と建物の請負契約をするのかが書かれている。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新・大野城市を中心に不動産売却のサポートをしています。
何でもお気軽にご相談ください。
