相続における不動産売却の注意点とは？媒介契約の選び方も解説！

活用予定のない不動産を相続して、売却を考えている方もいらっしゃるでしょう。
相続した不動産を売りに出す場合は、通常の不動産売却よりも多くの手続きが発生します。
なかには期限が定められている手続きもあるため、事前に注意点を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の注意点や媒介契約の選び方などを解説します。
福岡市早良区や大野城市で相続不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

相続における不動産売却の注意点1：名義変更が必要

相続した不動産を売却するには「相続登記」をおこなう必要があります。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人（相続を受ける方）に変更する手続きのことです。
現在、相続登記は任意の手続きとなっていますが、令和6年4月1日より義務化されることが決定しています。
正当な理由がないにも関わらず期限内に登記をしない場合は、罰則が科される可能性があるため注意が必要です。
この義務は施行日より前に相続された不動産にも適用されるため、手続きは早めに済ませておくようにしましょう。

被相続人の名義では不動産を売却できない

不動産の売却は、原則として名義人本人のみしかおこなえません。
そのため不動産売却をおこなう前に、相続登記により名義を変更する必要があるのです。
相続登記の方法としては、下記の3種類が挙げられます。

• 遺言による相続登記
• 遺産分割による相続登記
• 法定相続分による相続登記

有効な遺言書があれば、基本的にはその内容に沿って遺産を分割します。
たとえば「実家は長男に相続する」と記載されている場合、不動産を長男の単独名義にすることになります。
遺言書が存在せず相続人が複数名いる場合は、遺産分割協議が必要です。
遺産分割協議とは、具体的に誰がどの財産を取得するのかを決める話し合いのことです。
相続人全員の意見がまとまったら、決定した配分で分割して不動産の名義変更をおこないます。
遺言書が存在せず遺産分割協議もおこなわれなかった場合は、法定相続分により相続登記をおこなうことも可能です。
この場合、複数の相続人が法定持分で共有した状態のまま名義変更することになります。

登記申請をおこなう際の注意点

相続登記の申請は不動産の所在地を管轄する法務局でおこないますが、自筆遺言の場合は注意が必要です。
遺言書が自筆遺言の場合は、法務局へ提出する前に家庭裁判所で検認をおこなわなければいけません。
検認とは、遺言証書の存在および内容を裁判所が確認することです。
遺言書発見から検認の手続きを終えるまでに約2〜3か月かかるといわれているため、余裕を持ったスケジュール管理が必要になります。

相続における不動産売却の注意点2：期限を意識する

相続した不動産を売却する際には、期限を意識することも大切です。
ここでは相続不動産の売却期限における注意点を解説します。

相続税の申告および納税期限は10か月

被相続人から相続した財産が一定の額（基礎控除額）を上回る場合、超えた分に対して相続税がかかります。
相続税が発生する場合、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内に、税務署で申告と納税をしなければなりません。
そのため不動産の売却代金を納税にあてたい場合は、申告期限までに売却手続きを完了させる必要があります。
不動産売却にかかる期限の目安は3〜6か月程度ですが、物件によってはそれ以上かかるケースも少なくありません。
10か月と聞くと余裕があるように感じますが、相続ではさまざまな手続きに追われるためあっという間に過ぎてしまいます。
申告期限に間に合わせるためにも、相続開始から4か月以内には売却に向けて動き出すようにしましょう。

売却期限は3年以内を目安にする

相続後に不動産売却をおこなう場合、売却期限は3年以内を目安にしましょう。
相続開始から3年以内に売却できれば、下記の2つの特例を利用できる可能性があるためです。

• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

取得費加算の特例とは、納めた相続税を売却の際にかかった取得費として計上できるというものです。
取得費が増えれば、その分譲渡所得（売却益）が減るため、税額が低くなり節税につながります。
この特例を利用するには、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却しなければなりません。
一方で、相続空き家の3,000万円特別控除とは、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで控除できるというものです。
空き家となった被相続人の自宅を売却した場合に、この特例を利用できる可能性があります。
「相続開始から以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」が条件の1つです。
いずれの特例も国税庁のホームページに詳細が記載されているため、事前にチェックしておくことをおすすめします。

相続における不動産売却の注意点3：媒介契約の選び方

相続した不動産に関わらず、土地や建物を売却する際は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼する際は「媒介契約」を締結します。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかによって売却活動の内容や売れるまでの期間が異なります。
それぞれの特徴や注意点を理解して、ご自身の状況に適した契約を選ぶようにしましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
ご自身で見つけた買主との直接取引（自己発見取引）も可能で、3つのなかではもっとも自由度が高いといえるでしょう。
ただし、進捗状況を売主に報告する義務がないため、反響の有無や内覧状況を把握しにくいという注意点があります。
進捗状況を確認するには、売主ご自身で不動産会社に連絡しなければならず、契約する不動産会社が増えるほど手間がかかります。
また、一般媒介契約はレインズ（不動産会社専用のデータベース）への登録も義務付けられていません。
不動産の情報が公になりにくいため、周囲に知られずに売却したい方におすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、特定の1社のみに仲介を依頼する契約です。
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することはできませんが、自己発見取引は認められています。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、7日以内にレインズへ登録して、2週間に1回以上のペースで売主へ進捗状況を報告します。
ご自身で買主を探しながら不動産会社にもサポートを依頼したい方は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、特定の1社のみに仲介を依頼する契約です。
ただし専属専任媒介契約では、自己発見取引が認められていません。
ご自身で見つけた買主であっても、必ず契約先の不動産会社を介す必要があります。
専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、5日以内にレインズへ登録して、1週間に1回以上のペースで売主へ進捗状況を報告します。
3つのなかでもっとも進捗状況の報告頻度が高く、売却戦略が立てやすいため、早く高値で売却したい方におすすめです。

まとめ

相続した不動産は3年以内に売却することで、特例や控除を利用して税負担を軽減できる可能性があります。
また不動産を売却するには相続登記が必要になるため、早めに手続きを済ませておきましょう。
福岡市早良区の不動産売却なら「ナイスディ」へ。
弊社は楽しむ・助け合う・悪口を言わないをモットーに真摯に対応いたします。
不動産の魅力を最大限引き出し売却活動をおこないますので、ぜひご相談ください。