住宅ローンが返済不可な場合の対処法とは？競売や任意売却についても解説

住宅ローンが返済不可になりそのまま何も対処しないでいると、いずれは競売にかけられてしまいます。
住宅ローンを滞納する不安が生じたときは、解決のために早めに行動することが大切です。
今回は、住宅ローンが返済不可になったときの対処法や、知っておきたい競売と任意売却についても解説します。
福岡市早良区・大野城市周辺で住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが返済不可になったときの対処法とは？

住宅ローンの返済が難しい場合は、対処法を知り早めに対応することが問題解決へとつながります。
住宅ローンが返済不可となり、払えなくなってしまったときは次のような対処をしましょう。

金融機関に相談する

住宅ローンが返済不可になったときは早めに借り入れ先である金融機関へ相談しましょう。
金融機関に相談することで、返済条件の変更をしてくれる場合があります。
具体的には、一定期間の返済猶予、返済期間の延長、月々の支払い額を減らすなどの対処をしてもらえるでしょう。
返済条件を変更してもらうためには、病気や介護などによる一時的な収入減少といった金融機関を納得させられる理由がなければなりません。
返済条件の変更が認められたら、無駄な出費はなかったかなど、同時に家計の見直しをおこないましょう。

団体信用生命保険が適用されるか確認する

住宅ローンを利用してマイホームを購入したときは、団体信用生命保険に加入することが一般的です。
団体信用生命保険とは、債務者が死亡したときに住宅ローンの残債が支払われる保険です。
もし、加入時に3大疾病保障・8大疾病保障など、特定の病気に適用される特約に加入していれば、保険が適用される場合がありますので確認しましょう。

借り換えを検討する

今よりも低い金利の金融機関に借り換えを検討する方法もあります。
現在は低金利状態が続いているので、ローン契約時よりも金利が下がっている方も多いかもしれません。
ただし、すでに滞納をしている状態では、借り換えの審査に通らない可能性があります。
また、借り換えには手数料などの費用や手間もかかります。
借り換えにかかる費用は、借入金額によっても異なりますが、40万～50万円程度かかることが一般的です。
そのため、借り換えをおこなうよりも、今借りている金融機関に金利や返済方法を相談する方が良い対処法となるかもしれません。
相談の結果、必ずしも思い通りの内容になるとは言えませんが、まずは現在の借り入れ先である金融機関に相談することがおすすめです。

売却を検討する

住宅ローンの返済が難しいと感じたら、早めに売却することも対処法の1つです。
滞納が続くと、競売や任意売却での売却方法しか選択肢がなくなる可能性があります。
ブラックリストに載ると、買い替えのローン審査や、賃貸物件の入居審査に通らないこともあるので、早めに売却を検討しましょう。

住宅ローンが返済不可になったときの競売の流れ

住宅ローンの滞納が続けば、いずれは競売にかけられ強制的に家の退去を迫られます。
住宅ローンが返済不可になってから、競売になるまでの流れを確認しておきましょう。

返済不可になってから約1～3か月

1か月や2か月程度の滞納をすると、金融機関から督促状が届きます。
督促状を無視して滞納を続けると、3か月ほどで催告書が届き、督促状よりも強い文言で支払いの請求がおこなわれます。
また、3か月ほど滞納したころには、ブラックリストにも掲載されてしまうので注意が必要です。

返済不可になってから約4～5か月

滞納を続けて4～5か月程度経つと、金融機関から期限の利益喪失が届きます。
期限の利益喪失とは、借入金を分割で返済する権利を失うことです。
そのため、期限の利益喪失が届いたら、ローン残債は一括返済しなければなりません。

返済不可になってから約6～7か月

利益喪失となってから一括返済ができなければ、代位弁済の手続きへと移ります。
代位弁済とは、住宅ローンの保証会社が債務者の代わりにローンを返済することです。
代位弁済がおこなわれると、債権者が金融機関から保証会社に代わります。
代位弁済後は、金融機関でなく保証会社に住宅ローンを返済しなければなりません。

返済不可になってから8～9か月

保証会社への返済もできなければ、保証会社が競売を裁判所に申立てます。
すると、競売開始決定通知が届き、競売へと進む流れです。
競売の入札が始まるのは、滞納から10か月程度を経過したあたりと言われています。
競売で自宅が落札され落札者が代金を支払うと、落札者への所有権移転登記もおこなわれ、元の所有者は自宅から強制退去を命じられます。

住宅ローンが返済不可になったときの対処法！任意売却とは？

住宅ローンの滞納が続き競売の恐れがあるのなら、自宅が競売になるのを防ぐことができる任意売却を検討しましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、滞納が3～6か月ほど続いている状態で、借り入れ先の金融機関から同意を得て不動産売却をすることです。
通常の不動産売却では、住宅ローンを完済してからでないと売却ができません。
住宅ローンを利用した不動産購入では、金融機関が不動産を担保とする抵当権の設定がおこなわれているからです。
不動産を売却する際は、住宅ローンを完済し、抵当権の設定を解除しなければなりません。
けれども、金融機関の同意があれば、任意売却によって抵当権の設定が解除されないままでも売却が可能です。
このように任意売却は住宅ローンを完済できなくても、可能な売却方法となります。

任意売却のメリットとは？

競売とは異なる任意売却のメリットをご紹介します。
相場に近い価格で売却できる
任意売却は、通常の売却方法と変わりがなく、価格設定も売主の希望が反映されやすいというメリットがあります。
ただし、任意売却ができるのは競売入札2日前までと期限が定められているため、期限内で売却できる価格設定にするなど配慮が必要です。
周りに気付かれずに売却できる
競売にかけられると、その情報が新聞やインターネットに公開され、競売になったことを周りに気付かれる可能性があります。
任意売却では、通常の不動産売却同様の方法で売却活動がおこなわれるので、任意売却であることを気付かれることがありません。
無理のないプランで残債を返済していける
競売では、残債を一括返済しなければならず、完済できずに自己破産となる可能性が高まります。
任意売却では、無理のない金額で毎月返済していくことが可能です。
債権者や個人の収入状態によっても異なりますが、任意売却後の分割返済額は月々1万円～3万円程度となります。
引っ越し費用が賄える可能性もある
競売では、引っ越し費用を自分で用意しなければなりません。
しかし、任意売却では債権者に交渉すれば、売却益から引っ越し費用を賄える場合があります。
ただし、金融機関にとって引っ越し代を出すのは義務ではないため、交渉が大事になることを知っておきましょう。

まとめ

今回は、住宅ローンの返済不可になった場合の対処法や、競売と任意売却について解説しました。
住宅ローンが返済不可になったときは、早めに借入先の金融機関に相談して、返済計画の見直しを交渉することが大切です。
それでも返済が難しいようなら、競売になる前におこなえる対処法や任意売却を検討しましょう。
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