こんにちは！Nice-D(ナイスディ）株式会社です。
2023年4月1日より相続放棄後の空き家における管理責任のルールも新しくなりました。
親が亡くなり、故郷の空き家を相続してしまうなどの状況になったりします。
相続しても、住む予定がない・活用方法がない場合、その空き家は不要になってしまいます。
土地や建物など不動産は、所有しているだけでコストがかかります。利用しない場合は相続放棄もひとつの方法です。
そこで今回は、『空き家の相続放棄』『手放す方法』『管理責任』についてお知らせしたいと思います。
相続放棄とは、すべての財産の相続権を放棄することです。もちろん空家も含めてです。
相続では、不動産（土地・建物）や預貯金・有価証券などのプラスの財産の相続だけではなく、
負債・借金などのマイナスの財産も相続することになり、借金をかかえる場合もでてきます。
そのため、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、相続を放棄するケースが多くなります。
相続時に有効な遺言書がない場合は、一般的には遺産分割協議を行うことになります。
遺産分割協議とは、1.誰が2.どの財産を3.どのくらいの割合で取得するのかを相続者で決める話合いのことです。
遺産分割協議は、プラスの財産についての協議のみが行われます。マイナスの財産についての返済等を話合う事はできません。
たとえ相続人の誰かが1人で返済すると決まっても、返済が滞ったり返済不可能などになった場合は、
他の相続人に対して支払い義務が生じてしまいます。
その点、相続放棄は、全ての財産の相続権がなくなるため、返済を求められることもありません。
空き家のみ手放すことはできない
相続放棄とは、空き家を含めた”すべて”の財産の相続権を放棄することです。
空き家のみを手放すということはできません。
財産を相続する権利をすべて全部放棄するため、一部の財産だけを取得することはできません。
ただ相続では、限定承認という方法もあります。
限定承認とは、マイナスの財産を取得する際、返済できる範囲で相続できる権利です。
しかし、空き家はプラスの財産に該当します。
限定承認で相続しても、空き家だけ手放すことはできないので注意しましょう。
手続き期間
相続放棄できるのは、相続があったことを知った日から3か月以内と定められています。
そこで、空き家を相続放棄する場合も3か月以内に手続きをする必要があります。
期日までに手続きをしないと、空き家を含めたすべての財産を相続することになります。
注意しなければいけないポイントは、相続放棄すると、次の相続人に空き家を相続する権利が移行する点です。
順位は①配偶者→②被相続人の子ども→③直系尊属（被相続人の両親）→④兄弟と姉妹です。
すべての法定相続人が相続放棄した場合、空き家は最終的に国に帰属することになります。
ただし、すぐに国のものになるのではなく、財産の整理や必要な手続きをおこなった上で、国のものになります。
2023年4月1日より、相続放棄後の空き家における、管理責任のルールが新しくなりました。
管理責任におけるルールの改正後の大きなポイント
空き家を相続放棄のタイミングで現に占有している時に限定されます。
「放棄の際に相続財産に属する財産を現に占有しているときに限定される」ということです。
これまでは、相続放棄した後、ご自身が把握していない空き家でも管理義務が生じていました。
そのため、相続で遠方にある実家や田舎にある山林などを手放しても、管理を続ける必要がありました。
次の相続人がいれば移行先の相続人に管理責任が生じることになり、ご自身が最後の場合は、相続財産管理人が選任されるまで管理し続けなければなりませんでした。
相続財産管理人が選任には、相続財産管理人の申立てを行い、その手続きの完了が必要です。
ご自身が最後の相続人の場合、この手続きが完了すれば管理責任がなくなります。
しかし、選任するためには数十万円～100万円ほどの予納金を裁判所に納める必要があります。
もし申立てをおこなわない場合、空き家を取得してくれる方が見つかるまで、管理責任を負い続ける必要があり、大きな負担です。
そのため、新ルールでは管理責任が生じるのは、放棄の際に相続財産に属する財産を現に占有している時に限定されます。相続放棄の際に空き家に住んでいなければ、管理義務を負わなくてもいいわけです。
管理責任の終期
相続人全員が相続放棄した際の管理責任の終期は、相続人または相続財産の清算人(＝旧法の相続財産管理人）に対して財産を引き渡すまでの間です。管理責任のルールが新しくなり明文化されました。
積極的な保存行為はおこなわなくて良い
法制審議会民法・不動産登記法部会の資料には、空き家を相続放棄した場合、その財産を保存しなければならないと明記されています。
つまり、最小限の保存行為をおこなえば良く、お金をかけて管理する必要はないということです。
また、自治体または近隣住民からの指導や、クレームに応じる必要はないとされています。
とはいえ、近隣住民に迷惑がかからないよう、最低限の管理はすべきといえます。
1.売却する
①古家付き土地として売る
古家付き土地として売る場合、解体費用が不要なので、コストをかけずに売却できます。
土地をメインで売り出し、建物はおまけで付けるイメージです。
古家付き土地として売る場合、一般的には土地値で売り出すことになります。
②解体して更地にして売る
築年数が経過していたり、倒壊の恐れがある場合などは、解体して更地にする。
解体費用がかかりますが、見た目や売りやすさのメリットがあります。
また、すぐに工事を開始できるため、土地を購入して注文住宅を建てたい方に人気です。
2.近隣住民に交渉する
隣家の方など、敷地を広げたい場合など、交渉できます。
「隣接地は、借金してでもてにいれろ」とも・・・
空き家が住宅密集地にあったり、不整形地だったりする場合、購入してもらえる可能性があります。
3.寄付する
相続放棄した空き家を手放す方法として、自治体や法人へ寄付する方法もあります。
立地条件や価格によっては、そのままの状態でも寄付を受け入れてくれる場合もあります。
しかし、管理・処理費用もあるため、寄付できる可能性は低いと思っておきましょう。
☆「ナイスディ」では、福岡市早良区西新を中心に福岡全域不動産売却のサポートをしています。
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