収益物件を売却するメリットとデメリットとは？適したタイミングも解説！

収益物件の売却に適したタイミングは、物件やご自身の状況などによって異なります。
納得のいく結果を出すためには、売却するメリットやデメリットをはじめ、さまざまな要素を踏まえて検討することが大切です。
そこで今回は、収益物件の売却についてメリットとデメリットを中心にご説明します。
福岡市早良区や大野城市などで収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

収益物件はいつ売却する？①収益物件の特徴や売却方法とは

収益物件を所有していると、利回りや空室対策など、考えるべきことがたくさんあります。
収益物件を売却するタイミングも、そのうちの1つです。
売却に適したタイミングを考えるために、まず収益物件についての理解を深めておきましょう。

収益物件の特徴とは

収益物件とは、毎月一定の収入を得られる不動産のことです。
他人に貸して賃貸収入を得ている不動産は、収益物件に該当します。
収益物件はアパートやマンション、一戸建てのような居住用のほかにも、事務所用の物件や商業用の物件などがあります。
建物だけではなく、月極駐車場やコインパーキングなども収益物件です。
なお、これらの収益物件を購入するときは、住宅ローンを使うことができません。
住宅ローンは、金融機関の融資のなかでは金利が抑えられているローンですが、原則として契約者本人やその家族が住むための家を購入するときにしか使えないからです。
そのため、収益物件を購入する際に融資を受ける場合は、不動産投資ローンを利用することになります。

収益物件の売却方法とは

収益物件の売却方法は、基本的にご自身の居住用物件とほぼ同じです。
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」があるので、違いについて知っておきましょう。
仲介とは、媒介契約と呼ばれる契約を結んだ不動産会社の販売活動によって、買主を見つける方法です。
相場に近い価格で売れる可能性がある反面、買主がなかなか見つからないと売却が長引いてしまうことが考えられます。
買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
物件を再販売する際のコストが差し引かれるため、仲介よりも買取価格は安くなりますが、スピーディーに売却を完了できることが大きなメリットです。
このように、2つの売却方法はそれぞれにメリットとデメリットがあり、おすすめの方法は売却する不動産によって変わります。
弊社は仲介と買取のどちらのご依頼も承っておりますので、収益物件の売却方法にお悩みでしたらお気軽にご相談ください。

収益物件はいつ売却する？➁売却によって得られるメリットとは

収益物件をいつ売却するべきかについて考えるときは、売却によって得られるメリットと生じるデメリットを把握しておくことが大切です。
収益物件を売却すると得られるメリットは、おもに以下の3つです。

• まとまった資金を得ることができる
• 収益物件の所有によって生じるリスクがなくなる
• 空室対策をする手間がなくなる

まず、収益物件を売却すると、まとまった資金が手に入ります。
得た資金は、収益物件の買い替えなどの新たな投資計画に使うほかにも、さまざまな用途への利用が可能です。
また収益物件は、一定の収入を得ることができる反面、多くのリスクが生じます。
たとえば、金利が上がると不動産投資ローンの返済額が増えるリスクが生じ、物件の築年数が経つと修繕費が増えるリスクが考えられます。
さらに、空室が増えると収入が減り、経営が厳しくなってしまうリスクもあるでしょう。
収益物件において空室が出ることは、とくに避けるべき事態です。
そのため、空室が出た場合は、早めに次の入居者を見つけなくてはなりません。
募集しても入居者がなかなか決まらない場合は、その理由を調べて、さまざまな対策を講じる必要があります。
収益物件を売却すると、これらのリスクや手間から解放されることもメリットです。

収益物件はいつ売却する？➂売却によって生じるデメリットとは

収益物件を売却するとさまざまなメリットがありますが、デメリットについても理解しておくことが大切です。

収益物件の売却によって生じるデメリットとは

収益物件を売却すると、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

• 定期的な収益がなくなる
• 買主が見つかるまでに時間がかかる可能性がある
• オーナーチェンジ物件の売却ではトラブルが発生することがある

収益物件を売却するとまとまった資金が手に入りますが、定期的な収益はなくなります。
この点は、収益物件を売却するべきかどうか考えるときに、悩むことが多いでしょう。
また、収益物件を売り出しても、すぐに買主が見つかるとは限りません。
仲介による不動産売却は、通常3か月から半年ほどかかるといわれているので、すぐに現金が必要な場合は先述した買取も検討しましょう。
そして、収益物件の売却ならではのデメリットとして、オーナーチェンジ物件は注意が必要であることが挙げられます。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される不動産のことです。
入居者がいるままでオーナーだけが代わるので、このように呼ばれます。
収益物件を売却したいタイミングで空室になるとは限らず、オーナーチェンジ物件として売却するケースも多いでしょう。
オーナーチェンジ物件を購入すると、買主には「入居者を探さずに済む」「家賃収入をすぐに得られる」などのメリットがあります。
一方で、入居者がいる部屋は内見できないことが多く、物件の状態を確認しないで購入せざるを得ない点がデメリットです。
この点がネックになるため、オーナーチェンジ物件は買主が見つかりにくい可能性があります。
さらに、売却後に「入居者が退去したあとの室内を見たら、購入前に聞いていた状態と違った」などの苦情がきてトラブルになるかもしれないので、注意しましょう。

収益物件の売却に適したタイミングとは

収益物件の売却を考えるときは、メリットやデメリットの確認も大切ですが、売却に適したタイミングである「売り時」を見極めることも重要です。
収益物件は、以下のようなタイミングが売り時であると考えられます。

• 高く売れる可能性がある
• 金利が低い時期である
• 大規模修繕を控えている

購入金額よりも高く売れそうなときはもちろん、これまでに得た家賃収入と売却金額の合計が購入金額を超える場合も利益が出るので、売り時だといえるでしょう。
また、金利が低いと買主のローンの負担が減るため、需要が高まる可能性があります。
ご自身が収益物件の買い替えを考えている場合も、金利が低い時期はローンを組みやすいのでおすすめです。
そしてマンションなどの集合住宅は、大規模修繕が実施される前も売却を考えるべきタイミングの1つです。
大規模修繕は基本的に毎月積み立てている修繕積立金を使っておこなわれますが、資金が足りないとオーナーが不足分を負担することになる可能性があります。
さらに、大規模修繕後は修繕積立金が値上がりすることが多いので、ランニングコストが増えてしまうかもしれません。
ランニングコストが高い物件は買主が見つかりにくくなる可能性もあるため、その前に売却するべきかどうかを考えてみましょう。

まとめ

収益物件の売却を成功させるためには、メリットやデメリットを把握するとともに、売り時を見極めることが大切です。
スムーズに売却するためには売却方法の選択もポイントになるので、迷ったときは不動産会社へご相談ください。
私たち「ナイスディ」は、福岡市早良区や大野城市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
納得のいく不動産売却のために尽力いたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。