不動産売却時は税金に注意！種類や計算方法を知って節税につなげよう

不動産売却の際は、税金がかかることに注意しましょう。
なかには高額になる税金もありますが、節税方法を知っていると、売却で得たお金をできるだけ多く手元に残すことができます。
そこで今回は、福岡市早良区や大野城市などで不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却時に発生する税金の種類についてご説明します。
譲渡所得税の計算方法と節税方法もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却によって発生する3種類の税金の特徴を知ろう

不動産売却時に発生する可能性のある税金は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3種類です。
これら3種類の税金の特徴について、それぞれご説明します。

不動産売却で発生する税金の種類①印紙税

印紙税は、売買契約書に課税される税金であるため、不動産売却では大半の場合において発生します。
税額は契約書に記載されている売買価格に応じて定められており、数千円から10万円ほどになることが一般的です。
なお、2024年3月31日までは軽減税率が適用されるため、それまでの期間に不動産売却をする場合は印紙税の負担を抑えられます。
軽減税率が適用されると、税額が通常の半分ほどになります。

不動産売却で発生する税金の種類➁登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をする際に発生する税金です。
不動産売却で必要になる登記には、相続登記と抵当権抹消登記の2種類があります。
相続登記とは、相続した不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する登記です。
不動産の売却は名義人しかできないので、売却前に相続登記が必要です。
登録免許税の税額は、「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で算出されます。
そして抵当権抹消登記は、不動産に設定されている抵当権を抹消するためにおこなう登記です。
抵当権が設定されている不動産は基本的に売却できないので、抹消する必要があります。
抵当権抹消登記では、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。
これら2種類の登録免許税を節税する方法はほとんどありませんが、それほど高額にはならない税金なので、節税できなくても負担は重くないでしょう。

不動産売却で発生する税金の種類➂譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」にかかる税金です。
譲渡所得に対して「所得税」「復興特別所得税」「住民税」が課税され、これらを総称して譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得の金額によっては高額になる可能性があるので、発生する場合は節税対策をしたほうが良いでしょう。

不動産売却によって発生する税金である譲渡所得税を計算しよう

不動産売却の際に発生する税金のなかでも、とくに注意するべきなのが譲渡所得税です。
その理由は、おもに以下の3つです。

• 高額になる可能性がある
• 翌年に確定申告が必要である
• 税金の納付は不動産売却後になる

先述したように、譲渡所得税は譲渡所得の金額によって高額になる可能性があります。
また、不動産売却によって譲渡所得が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。
確定申告を忘れてしまったり、不要だと思ってしなかったりすると、無申告加算税や延滞税を課されることがあるので注意しましょう。
さらに、納税は確定申告のあとになるので、支払うお金の準備を忘れないことも大切です。
では、不動産売却によって譲渡所得が生じたかどうかは、どのようにして調べれば良いのでしょうか。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額には不動産の売却価格、取得費には不動産購入にかかった費用、譲渡費用には不動産売却にかかった費用を計上します。
この計算結果がプラスになった場合は、譲渡所得が生じたことになるので、通常は確定申告が必要です。
0円以下になった場合は譲渡所得がないため、確定申告は基本的に不要です。
ただし、計算結果がマイナスになった場合は「譲渡損失」が生じたことになり、ほかの所得にかかる税金を減らせる特例を適用できる可能性があります。
特例を適用する場合は、譲渡所得がなくても確定申告が必要になるので覚えておきましょう。
譲渡所得の金額がわかったら、以下の計算式で譲渡所得税を算出できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は不動産を所有していた期間によって変わり、5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
所有期間は、不動産売却をした年の1月1日までの期間を数えるので、間違えないように注意しましょう。

不動産売却によって発生する税金である譲渡所得税を節税しよう

譲渡所得税が発生することがわかったら、節税方法を実践すると、税金の負担を減らすことができます。
おもな節税方法は、以下の3つです。

• 譲渡所得をできるだけ減らす
• 税率が下がるタイミングで売却する
• 特例を適用する

これらの方法について、それぞれご説明します。

譲渡所得税の節税方法①譲渡所得をできるだけ減らす

譲渡所得税を節税するためには、課税対象である譲渡所得を減らすことが有効です。
譲渡所得は、取得費と譲渡費用の対象となる費用や税金をもれなく計上すると減少します。
取得費には不動産の購入額のほか、建物の建築にかかった金額や購入時の仲介手数料、印紙税や不動産取得税などの税金が該当します。
ほかにも、「不動産を取得するためにかかった費用」は認められる可能性があるので、購入時の費用を細かく確認しましょう。
また譲渡費用には、不動産売却時の仲介手数料や印紙税、売却のためにおこなった測量や解体の費用などが該当します。
譲渡費用も、「不動産売却のために直接かかった費用」だと認められるものは計上できるので、もれなく調べてみましょう。

譲渡所得税の節税方法➁税率が下がるタイミングで売却する

先述したように、譲渡所得税の税率は不動産を所有していた期間によって変わります。
所有期間が5年を超えてから売却したほうが、税率が大幅に下がって負担が軽減します。
たとえば、1,000万円の譲渡所得が出た場合、所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」の譲渡所得税は396万3,000円です。
一方、所有期間が5年を超えている「長期譲渡所得」の場合、譲渡所得税は203万1,500円です。
このように、所有期間が5年を超えるかどうかによって税額に倍近くの差が出るので、不動産売却を急ぐ必要のない場合は5年を超えてから売りましょう。

譲渡所得税の節税方法➂特例を適用する

譲渡所得税には、節税につながる特例があります。
とくに節税効果の高い特例は、以下の2つです。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

1つ目は、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例です。
適用すると譲渡所得を大幅に減らすことができ、節税につながります。
2つ目は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、譲渡所得の6,000万円以下の部分に対する税率が14.21％になる特例です。
長期譲渡所得よりも税率が下がるため、こちらも高い節税効果があります。
なお、特例を適用するためには確定申告が必要です。
3,000万円の特別控除の特例を適用すると譲渡所得が0円になる場合でも、確定申告を忘れずにおこないましょう。

まとめ

不動産売却の際は、発生する3種類の税金について理解しておきましょう。
譲渡所得税は高額になる可能性があるので、事前に計算や節税の方法を把握しておくことがおすすめです。
私たち「ナイスディ」は、福岡市早良区や大野城市を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
売却に関するご相談も承っておりますので、お悩みやご不明点などがございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。