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不動産引渡し前の準備
2022-10-13
不動産取引では、契約後に物件の所有権を引き渡すこと「引渡し」といいます。
不動産引渡し前の準備
①所有権移転の準備
不動産を売却するときは、所有権移転の登記をしなければいけません。
不動産では登記をもって、財産の所有権を記録します。
司法書士に登記申請の手続きを依頼しましょう。
②抵当権抹消の準備
抵当権を抹消した上で物件を引き渡します。住宅ローンを完済してはじめて抹消できます。
売却時点でローンの残債がある場合には、買主から受け取った売却代金で残債を返済します。
不動産会社や金融機関とのスケジュ－ル調整をしましょう。
抵当権の抹消手続きは、不動産代金の決済日当日に行われます。
③現地の確認
不動産売買契約締結前に、売主・買主・仲介の不動産会社が立ち会い、直接、現地の確認をします。
契約書と異なっていないか、引き継ぐ契約の設備や備品の状態、修繕の有無や状態を確認します。
④境界の確認
建売り物件・土地の売買では、土地の境界の確認が必要となります。
三者(売主・買主・隣地所有者)立ち会いの上で、どこまでが売買される土地なのか、確認を行います。
物件の隣地所有者との間で境界が決まらない場合には、買主から境界確定を求められ、土地家屋調査士 による測量が必要となる場合もあります。
境界確定には、調査、測量、隣地所有者との交渉に数ヶ月の期間を要することがあります。
売買前に確認をしておきましょう。
⑤その他の準備
物件にかかる固定資産税や都市計画税の清算についても確認しておきましょう。
これらの税は、物件の所有期間に応じて売主と買主で按分します。
不動産引渡しまでの流れ
①残債金の決済
買主が住宅ローンを利用する場合
↓ 一般的には、引渡しの手続きは住宅ローンを融資する金融機関で行う。
無事に、買主の住宅ローンの契約が済めば、買主は融資金から売主の口座へ残代金を支払います。
※売却物件に住宅ローンが残っている場合は、振り込まれた口座から住宅ローンの残債を返済。
②抵当権抹消書類
返済を受けた金融機関は、抵当権抹消書類（抵当権の抹消を証明する書類）を交付します。
↓ 売主と買主が住宅ローンを組んだ金融機関が異なる場合は、司法書士が売主側の金融機関に出向き
抵当権抹消書類を受け取ります。
③所有権移転の登記
残代金の支払いを受けた売主は、所有権移転登記に必要な書類一式を司法書士に引渡します。
↓ 書類を受け取った司法書士は登記所で、同時に所有権移転登記と抵当権抹消を手続きします。
④税金の清算
固定資産税および都市計画税は、毎年1月1日の時点で所有している不動産に対し、4月から一年分とし
て課税されます。
↓ 買主は、事前に定めた割合の税額を売主に支払います。
⑤書類・鍵の引渡し
書類上の手続きと清算が終わり次第、建築関連書類や物件の実測図、引き渡す設備や備品の保証書や説 明書などの書類、物件の鍵を売主から買主へ引き渡します。
↓
※引渡しの証明として、売主・買主両者が署名・押印した「引渡確認書」を発行する場合があります。
⑥不動産会社へ手数料支払い
引渡しが完了したら、最後に不動産会社との媒介契約に基づいた仲介手数料を支払います。
不動産売買における仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が下記のように定められています。
（全て税抜き）売買価格報酬額の上限
・200万円以下の部分取引額の5%
・200万円超400万円以下の部分取引額の4%
・400万円超の部分取引額の3%
400万円以上の物件を扱った際の仲介手数料は、以下の計算式で求められます。
〔仲介手数料の速算式 売買価格×3%＋6万円〕
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